Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021

Содержание

Долевое строительство с 2021 года: изменения

Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021

В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2021 году.

Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица. Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства.

А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.

Проектное финансирование

В рамках реформы рынка недвижимости правительство изначально планировало полностью отменить договора о долевом участии в строительстве.

Подобные изменения должны были вступить в силу с 2021 года, упразднив такой вид деятельности. Но позже, учитывая актуальность вопроса, было принято решение осуществить плавный переход к новой модели — проектному финансированию.

В этом случае гарантом успешного завершения проекта строительства будет выступать банк.

Компании по-прежнему смогут привлекать средства частных инвесторов, что не запрещено действующим законом. Но оплата договоров будет осуществляться по другой схеме. Средства будут перечисляться не застройщику, а на специальный эскроу-счет.

А банк в свою очередь будет осуществлять проектное финансирование строительства. Застройщик сможет получить деньги только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию. В связи с этим вести строительство он будет вынужден за счет собственных ресурсов или кредитования.

Если работы прекратятся или застройщик признает себя банкротом, инвесторы смогут вернуть свои вложения. Но дольщик в свою очередь лишен права досрочно забрать деньги.

По закону это можно сделать только в том случае, если строительная компания нарушит условия договора проектного финансирования.

С одной стороны, такая законодательная норма поможет укрепить рынок, так как на нем останутся только сильные игроки. Мелкие компании не смогут привлекать финансирование и брать кредиты, поэтому будут вынуждены прекратить свою деятельность. С другой стороны, учитывая нововведения уже очевидно будет ли долевое строительство в 2021 году.

Фактически такая схема останется, но она будет существенно видоизменена, что предусмотрено новыми требованиями закона. Ввиду низкой рентабельности компаниям будет невыгодно строить дома за счет средств частных инвесторов. И они перейдут на другую схему ведения бизнеса, которая поможет добиться более внушительного экономического эффекта.

Действующие договора

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
  • готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

Чтобы продолжить строительство по схеме долевого участия, компания должна будет получить соответствующее разрешение у контролирующего органа. Достаточно несоответствия хотя бы по одному критерию, и застройщику придется изменить схему работы.

Последствия для рынка

Эксперты предполагают, что для граждан долевое строительство утратит свою актуальность благодаря принятым правительством изменениям, поэтому с 2021 года привлекательность инвестирования в строительство жилья существенно снизиться.

Ранее в роли пайщиков они могли рассчитывать на более выгодную стоимость квадратных метров на начальных этапах строительства. Если компании будут возводить здания за счет собственного финансирования, граждане будут лишены такой возможности.

Они будут вынуждены покупать более дорогие квартиры, не имея другой доступной альтернативы.

Сокращение объема предложения поспособствует повсеместному росту цен на рынке недвижимости. Такая тенденция будет наблюдаться как в сегменте первичного, так и вторичного жилья. Соответственно, граждане со сравнительно небольшими доходами не смогут приобретать новое жилье. И им придется дольше копить деньги на такую покупку.

Вопрос улучшения жилищных условий по-прежнему является приоритетным для многих российских семей. Поэтому правительство не намерено отказываться от реализации целого ряда социальных программ.

Скорее всего, вместо полноценного долевого строительства гражданам будет предлагаться льготная ипотека с более выгодными ставками. Срок действия такой программы продлен до 1 июля 2021 года.

Но, учитывая большой интерес граждан, правительство и дальше будет выделять финансирование на ее реализацию.

Источник: https://2021god.com/dolevoe-stroitelstvo-s-2021-goda-izmeneniya/

214 фз – изменения в 2021 году

Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021
В 2021 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2021 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр.

Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2021 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2021 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2021 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2021 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ – с 2021 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2021 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2021 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2021 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2021 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2021 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2021 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/izmeneniya_214_fz_2017.html

Защита дольщиков при долевом строительстве в 2021 году

Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021

Участие в долевом строительстве зачастую связано с рисками, однако привлекательная цена квартир на стадии строительства делает такой вид сделок наиболее привлекательными для покупателей.

Защита дольщиков при долевом строительстве в 2021 году имеет уже достаточное количество действенных механизмов по сравнению в периодом 3-5 летней давности.

Какие способы защиты участников долевого строительства предусмотрены действующим законодательством и как минимизировать риски при заключении ДДУ мы расскажем в нашей статье.

Защита дольщиков при долевом строительстве

Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения между застройщиком и дольщиками не раз претерпевал изменения, которые в большинстве своем были направлены на защиту прав участников долевого строительства.

Причиной таких изменений стали возрастающие случаи обмана дольщиков со стороны недобросовестных застройщиков.

Принятые в течение нескольких лет и действующие на сегодняшний момент нововведения ужесточили требования, предъявляемые к застройщикам и их деятельности, а также внедрили механизмы, позволяющие защитить участников долевого строительства от мошеннических действий.

По закону

Действующее законодательство не только устанавливает права и обязанности сторон договора долевого участия в строительстве, порядок совершения сделок, но и требования, способствующие защите прав и интересов граждан, приобретаемых недвижимое имущество на стадии строительства.

Так законом № 241-ФЗ предусмотрены следующие гарантии для дольщиков:

  1. Требования к организации – застройщику. Пункт 2 статьи 3 закона содержит полный перечень требований, которым должен соответствовать застройщик, чтобы иметь право привлекать средства участников долевого строительства:
  • иметь проектную документацию и положительное экспертное заключение;
  • собственные финансовые ресурсы в размере не менее 10 % от стоимости строительства в соответствии с проектом;
  • отсутствие обязательств по кредитам (за исключением целевых займов на строительство);
  • не участвует в исполнении обязательств третьих лиц;
  • в отношении него не проводится процедура ликвидации или банкротства, приостановления деятельности;
  • не состоит в реестре недобросовестных поставщиков;
  • отсутствует задолженность по налогам, сборам, обязательным платежам;
  • минимальный размер уставного капитала должен соответствовать установленному требованию в зависимости от общей площади строящихся объектов недвижимости.
  1. Открытие эскроу-счетов. На каждого дольщика открывается счет, куда поступают платежи по ДДУ. При этом застройщик не сможет воспользоваться этими деньгами до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Строительство он должен осуществлять за счет собственных средств и заемных средств банка. В случае банкротства застройщика денежные средства, поступившие на счет, возвращаются гражданину в полном объеме.
  2. Информационная открытость. Компания-застройщик обязана размещать информацию об осуществляемой ею деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства. Все действия застройщиков должны быть максимально прозрачны. За уклонение от исполнения данного требования предусмотрена административная ответственность.

Не все строительные компании могут соответствовать установленным требованиям, что неизбежно приводит к сокращению числа застройщиков. На рынке остаются наиболее опытные и надежные организации, что также является дополнительной гарантией для дольщиков.

Страхование

Обязательное страхование ответственности застройщика было предусмотрено законодательством в 2014 году.

Застройщик имел право выбрать один из трех способов страхования, однако реализация такого механизма защиты дольщиков на практике оказалась весьма затруднительной и не принесла ожидаемых результатов.

В связи с чем обязательное страхование было отменено, но сохранена возможность добровольно застраховать свою ответственность.

На смену неэффективному способу защиты прав участников долевого строительства пришло создание компенсационного фонда, который выступает гарантом финансового обеспечения строительства, а также возмещения убытков обманутым дольщикам.

Каждая организация-застройщик обязана отчислять в компенсационный фонд 1,2 % от стоимости объекта в соответствии с заключенным ДДУ. За счет средств компенсационного фонда также может производиться завершение строительства проблемных объектов недвижимости.

Справка! Создание компенсационного фонда призвано защищать права не только новых дольщиков, но и тех, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков.

По договору

Юридически грамотно составленный договор долевого участия в строительстве является одним из существенных способов защиты прав граждан. Однако многие дольщики не вникают в его содержание в связи со сложностью формулировок и юридических терминов, давая застройщикам возможность внести пункты, обеспечивающие лишь его интересы.

Для обеспечения безопасности заключения следки необходимо внимательно изучать содержание договора.

Так, особое внимание необходимо обращать на наличие в договоре следующих пунктов:

  • описание объекта долевого строительства согласно проектной документации (характеристики объекта, указанные в договоре должны строго соответствовать проектной документации);
  • указание сроков введения дома в эксплуатацию, а также передачи квартир участникам строительства;
  • информация о полной стоимости объекта, порядке и сроках оплаты;
  • обязанность застройщика обеспечивать открытый доступ к информации о ходе строительных работ;
  • сведения о гарантийном сроке на построенный объект недвижимости;
  • ответственность участников договора при неисполнении указанных в нем обязательств.

Договор долевого участия в строительстве должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре, что исключает возможность повторной продажи одного и того же объекта другим дольщикам.

Взыскание неустойки и возврат денег

Требование о взыскании неустойки дольщик вправе предъявить если застройщик не передал ему квартиру в установленный договором срок или построенный объект недвижимости не соответствует документации и нарушения не устранены застройщиком в отведенные для этого сроки.

В досудебном порядке взыскание неустойки производится путем направления в адрес застройщика претензии, содержащей информации о нарушении условий договора. Претензию можно передать лично, но при этом необходимо сделать ее копию и поставить отметку о вручении застройщику либо его представителю.

При направлении претензии по почте (заказным письмом с уведомлением) необходимо удостовериться в правильности адреса организации-застройщика. Информация об адресе застройщика содержится в реквизитах ДДУ, однако лучше проверить данную информацию и заказать актуальную выписку из ЕГРЮЛ.

Если застройщик не пожелает исполнить требования другой стороны добровольно, то следующим шагом будет обращение в суд.

Внимание! В судебном порядке дольщик может также взыскать с застройщика моральный ущерб либо материальный ущерб, который он понес в связи с несвоевременным исполнением обязательств со стороны застройщика (например, аренда жилого помещения).

Как снизить риски?

Наиболее существенным критерием оценки риска при заключении ДДУ является благонадежность строительной компании, поэтому проверка «юридической чистоты» сделки в этом случае начинается с соответствия застройщика и имеющихся у него документов требованиям законодательства.

Организация-застройщик должна предоставить следующие сведения:

  • проектная декларация (содержит информацию об объекте строительства и о других объектах, построенных за последние 3 года, а также о финансовом состоянии организации) и экспертное заключение по ней;
  • разрешение на строительство;
  • сведения о регистрации в ЕГРЮЛ;
  • информация о стоимости квадратного метра (слишком низкая стоимость может быть предвестником банкротства компании);
  • основания использования земельного участка для строительства.

Указанные сведения компания должна предоставить по первому требованию клиента. Отсутствие каких-либо документов или отказ их предоставить будет является поводом для отказа от сотрудничества с такой организацией.

Кроме того, стоит обратить внимание на сам договор, который организация предлагает заключить. Это должен быть только договор долевого участия в строительстве и никакой другой, подменяющий его по смыслу.

Только тщательное изучение документов в отношении застройщика может гарантировать снижение рисков для покупателя строящегося объекта.

Заключение

Подводя итоги отметим следующее:

  1. Организация-застройщик должна соответствовать установленным законом требованиям.
  2. Платежи дольщиков по ДДУ зачисляются на специальные счета-эскроу, гарантирующие сохранность средств до введения дома в эксплуатацию.
  3. Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.
  4. Взыскание неустойки с застройщика осуществляется в претензионном или судебном порядке.

Нюансов при заключение ДДУ, о которых следует знать гражданину, планирующему приобрести объект недвижимости на стадии строительства, очень много. Однако разобраться во всех юридических тонкостях и вовремя заметить о оценить риски не всегда под силу не опытному человеку. В таких делах помощь юриста неоценима, ведь цена риска слишком высока.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/zashchita-dolshchikov-pri-dolevom-stroitelstve

Страхование дольщиков по 214-ФЗ теперь в зоне ответственности самих дольщиков

Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021

Не так давно многие СМИ сообщали о скором крахе рынка первичного строительства. Одной из причин пессимистичных прогнозов был договор обязательного страхования рисков дольщиков за счет строительной организации, предусмотренный в 214-ФЗ.

Предполагалось, что ограниченное число страховщиков, которые могут принимать подобные риски и высокая цена страховки обрушат сегмент. Коррективы к 214-ФЗ от Минстроя разрабатывались как реакция на негативный фон развития рынка долевого строительства.

Главное изменение: риски страхуют дольщики

Основное изменение: риски недостоя будут перераспределены между страховщиками дольщиков, а не застройщиков:

  • определены жесткие требования к компаниям-застройщикам: теперь для привлечения долевого капитала у них должен быть минимальный портфель собственных средств от 1 000 000 000 рублей;
  • для дольщиков страхование на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости становится обязательным для заключения договора долевого участия;
  • пункт 214-ФЗ, который обязывает девелоперские компании страховать свои обязательства перед дольщиками, признается ничтожным (теряет силу).

Особенности нового вида обязательной страховки

Новый вид обязательного страхования дольщиков расписан в проекте более чем подробно. В соответствии с пунктами проекта, можно выделить пять ключевых (наиболее значимых для страхователя) условий.

  1. Без франшизы. Принимать на себя часть финансовых рисков покупатель страховки не может.
  2. Тарифы в обязательном страховании дольщиков устанавливаются конкретными СК и зависят от показателей работы девелопера.
  3. Контроль сумм. Страховая сумма полиса должна равняться стоимости объекта в ДДУ (контракт о долевом участии), однако ее размер не может устанавливаться ниже среднерыночной цены жилья (определяется для каждого региона и рассчитывается от средней стоимости квадратного метра).
  4. Страхователь – дольщик – платит за страховую услугу (ранее она оплачивалась застройщиком и включалась в стоимость квартир).
  5. Фиксированные сроки. Договор страхования долевого участия начинает действовать с момента регистрации контракта с застройщиком и заканчивает по истечении двух лет после сдачи объекта (в случае наступления страхового события после приемки квартиры).

Важным моментом являются строгие требования к самим страховым компаниям, которые имеют право на заключение подобных договоров. Как и сейчас (пока страховаться должны сами застройщики, а не дольщики) первое условие к страховщику – опыт на рынке, он должен быть не менее пяти лет. Остальные моменты касаются финансовой ситуации продавца страховки:

  • уставной капитал СК не менее 120 000 000 рублей;
  • собственных средств не меньше 1 000 000 000 рублей.

Только при соблюдении этих трех условий (и наличии лицензии) страховщик вправе работать с заявками от дольщиков на страхование строительства. Список компаний, которые соответствуют перечисленным требованиям, будет в публичном доступе на сайте Банка России.

Когда стартуют нововведения?

Проект изменений в 214-ФЗ миновал этап обсуждения в профильных ведомствах. Его приняли в ЦБ, Министерстве финансов, Агентстве по кредитованию жилья. В среду, 11 ноября, проект попал к Игорю Шувалову, первому вице-президенту РФ. В пятницу – оказался в публичном доступе.

Обсуждение пунктов законопроекта продлится до седьмого декабря. Если по его окончании проект будет утвержден, страхование финансовых рисков дольщиков станет обязательным уже с марта следующего, 2016 года.

Что надо от дольщиков?

Как участникам долевого рынка рассматривать такую законодательную инициативу? По сути, для них изменения несущественны, что бы ни говорили критики. Как и до принятия поправок, закон предусматривает:

  • распределение расходов и финансовых убытков, связанных с недостроем;
  • защиту интересов частных граждан-покупателей новостроя (через отсеивание нестабильных застройщиков).

Меняется только алгоритм действий. За услугу страхования дольщиков от недостроя теперь должен заплатить покупатель квартиры. На стоимости объекта это, возможно, отразится, хотя со временем рынок подстроится, и строители уберут лишнюю наценку.

Зато сами девелоперы потеряют возможность завышать стоимость жилья, ссылаясь на дорогую страховку по 214-ФЗ. Плюс порядочные строительные компании получат возможность эффективной работы через кумуляцию ресурсов – привлечение застрахованных покупателей и работу с кредитами.

Второй положительный момент – правильный посыл законопроекта. Он мотивирует дольщиков работать только с проверенными серьезными компаниями. Для их объектов и страхование дольщиков при долевом строительстве обойдется дешевле, и гарантии от них выше. Остается единственное условие: выбор профессионального страховщика.

А здесь уже поможем мы. В портфеле СА «GALAXYстрахование» – только проверенные, исполнительные компании. Наши специалисты помогут посчитать стоимость полиса для вашего случая. Обращайтесь, с нами ваша квартира будет застрахована от несвоевременной сдачи по минимальной цене.

Источник: https://galaxyinsurance.ru/poleznoe/blog/strahovanie-dolschikov-po-214-fz-teper-v-zone-otvetstvennosti-samih-dolschikov/

Дольщики зависли без страховки

Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021

С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию.

Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания.

Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты.

Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка. Как отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в связи с переходом рынка на другую финансовую модель стоимость недвижимости увеличится за два года минимум на 20–25% — на разницу между готовым и строящимся жильем.

Но и это еще не всё. Изменения правил затронули и страховой рынок.

Страхование от банкротства

Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году.

Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант.

За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер).

Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога.

  Рынок страхования ответственности застройщиков сложился весьма узкий: в прошлом году к работе на нем были официально допущены 17 страховых компаний, однако более половины рынка приходилось на двух страховщиков — «Респект» и Региональную страховую компанию (РИНКО). И тут в дело вмешался ЦБ.

Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.

Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты.

Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться.

Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков.

Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.

Нет страховки — нет денег

Все это уже сказалось как на застройщиках, так и на покупателях квартир.

Застройщики часто не могут найти страховую компанию, чтобы оформить страховой договор на свою ответственность перед дольщиками, так как сегодня на рынке страхования их ответственности фактически остался один страховщик — СК «Респект».

«Очень сильно поредел список страховых компаний, остались только две. Де-факто на рынке у нас полторы компании, — заявил агентству Regnum управляющий компании “ЛСР. Недвижимость-Урал” Владимир Крицкий. — Если теперь что-то произойдет, не дай бог, с “Респектом”, то это будет проблема федерального масштаба».

Это важно, несмотря на то что год назад, осенью 2017-го, наконец-то заработал Фонд защиты прав дольщиков, который призван заменить страховой механизм или, по крайней мере, стать его альтернативой.

За первый год работы фонд собрал с девелоперов всего 4,6 млрд рублей (этой суммы не хватит даже на один серьезный страховой случай — это доказал пример Urban Group, для достройки только его объектов нужно более 55 млрд рублей).

Дело в том, что застройщики, запустившие продажи после 20 октября, уже должны вместо оформления страховки отчислять в этот фонд 1,2% стоимости квартиры до регистрации договора долевого участия.

Но вот те, кто начал продавать квартиры раньше, должны пользоваться лишь страховым механизмом.

Более того, закон запрещает без расторжения всех договоров долевого участия по объекту перейти от страхования на уплату взносов в компенсационный фонд либо на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

В итоге строительные компании, начавшие проекты до октября 2017 года, и их дольщики оказались в ловушке. Региональные застройщики уже бьют тревогу — возможно, им придется свои проекты заморозить.

«Крайне нежелательно введение финансовой нагрузки, связанной с переходом к банковским гарантиям для проектов в стадии реализации или для проектов, под которые уже куплен земельный участок, — ведь их экономика рассчитывалась ранее, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов. — Есть также вероятность, что от банковских гарантий под пять-семь процентов больше всего пострадает именно бюджетное жилье, где баланс “экономики” наиболее чувствителен к любым колебаниям. Подобная ситуация не выгодна никому: ни покупателю, ни самому застройщику, ни государству — не будет необходимой динамики обеспечения объемами жилья».

С Дмитрием Цветовым согласен генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов — он объясняет, что больше всего «не повезло» проектам, запущенным около двух лет назад.

«Сейчас возведение этажей на этих объектах уже завершено, и квартиры в них продаются лучше всего, — цитирует слова Белоусова портал novostroy.su.

— Поэтому лишение возможности страховать в них новые договоры долевого участия, а следом заключать новые ДДУ и привлекать средства дольщиков, способно превратить эти проекты в долгострои».

Но это еще полбеды: не получая денег от уже возводимых объектов, застройщики не смогут работать дальше, а это может означать сильное сокращение объемов строительства уже в ближайшие два-три года.

«По нашим оценкам, договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность 35 миллионов квадратных метров жилья. А это около 600 тысяч квартир и миллион дольщиков, — считает генеральный директор “Респекта” Александр Артамонов.

— Около двух третей этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019-го — середине 2020 года. Для безболезненного перехода к новым формам гарантии для участников долевого строительства необходим план мероприятий на переходный период, после завершения строительства этих объемов можно будет окончательно отменить страхование.

За это время и компфонд сможет создать необходимые резервы и развить свою экспертизу».

Фактическая остановка страхования 35 млн кв. м жилья приведет к серьезным перебоям поступления денежных средств в долевое строительство: по некоторым оценкам, страховой рынок может недосчитаться двух триллионов рублей. Это уже угроза не только самим застройщикам и их клиентам, но и кредитующим такие проекты банкам, федеральному и местным бюджетам.

Выход через «Дом.РФ»

Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам.

Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации.

Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».

В случаях, когда гарантом прав участников долевого строительства выступает страховая компания или банк, необходимо уточнить и разграничить понятие страхового случая, считает Александр Артамонов. Если были выявлены умысел страхователя (в данном случае застройщика) или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то гарант не должен нести ответственности.

Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам.

Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.

Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.

«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.

Источник: https://expert.ru/expert/2018/48/dolschiki-zavisli-bez-strahovki/

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС.

В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков.

Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить.

Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании.

Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам.

Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками.

На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика.

Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ.

Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ.

В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г.

действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга.

Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор.

Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов.

Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ.

Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию.

До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

https://www.youtube.com/watch?v=lJJNNWwwK5M

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор.

В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е.

право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику.

В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись.

Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия.

Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия.

Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kak-zaklyuchit-dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-v-2021-godu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.