Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой

Содержание

Квартира после перепланировки. Как продать и стоит ли покупать? Примеры функциональных и «чудных» вариантов. Как переделки влияют на цену

Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой

На вторичном рынке недвижимости часто можно встретить квартиры с перепланировками – узаконенными и неузаконенными.

Риелторы не выделяют такие варианты, так как считают, что у них нет оснований к ним относиться как-то по-особому, даже в том случае, когда на перекройку квартиры нет согласований.

Правда, предупреждают, что на «самострой» найти покупателей сложнее, а потери в цене практически неизбежны.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как рассказала «Порталу о недвижимости MerrInfo.Ru» Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», узаконенная перепланировка на вторичном рынке встречается нечасто: люди не хотят ходить по инстанциям.

При этом квартиры с неузаконенной перепланировкой чаще всего встречаются в домах старого жилого фонда, а работы в них выполнены 10-20 лет назад.

В современных панельных новостройках перепланировку делают редко, считает эксперт, так как в большинстве из них планировки изначально функциональны и продуманны. Гораздо чаще перепланировка встречается в монолитных домах.

Соблазнившись отсутствием стен, хозяева не всегда придерживаются проектов, согласованных застройщиком, а возводят перегородки так, как им удобно. И не всегда утруждают себя дополнительными хлопотами, связанными с легализацией возведенных конструкций.

Хотя, Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже.

Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев.

Если же он этого не сделает, то продать квартиру в случае необходимости в таком же виде уже не сможет.

Эксперт обратил внимание на то, что перепланировки могут быть допустимыми и недопустимыми. Например, можно объединить санузел, сделать общую зону кухни и комнаты.

Но есть перепланировки, которые по действующему законодательству недопустимы – например, увеличение квартиры за счет расширения контура жилых помещений, таких как утепление балконов и лоджий и присоединение их к жилому помещению.

При перепланировке квартиры категорически запрещено сносить несущие стены, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки. Также нельзя делать санузел над жилыми помещениями и т.д. «Подобные перепланировки узаконить невозможно», – предупреждает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Вместе с тем, как сообщила Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, при продаже жилья риелторы, как правило, не требуют документов по согласованию перепланировки.

Однако специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной.

Также невозможно будет продать такую квартиру ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита.

Впрочем, даже такая, казалось бы, функциональная перепланировка не всегда себя оправдывает.

«У нас был случай, когда молодая семья, купившая квартиру и сделавшая там перепланировку по объединению кухни и гостиной, после рождения ребенка обратилась к нам с просьбой сдать их квартиру в аренду, а им подобрать вариант с отдельной кухней», – рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Также распространено в квартирах экономкласса объединение ванной комнаты и санузла. Преимущества таких преобразований очевидны, в объединенной ванной комнате появляется дополнительная необходимая полезная площадь.

По словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), кроме уже названных вариантов еще в лидерах перепланировок – снос воздуховода, объединение лоджии/балкона с комнатой, превращение смежных комнат в изолированные.

Но не всем покупателям такое «творчество» по душе. Как отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), существует категория покупателей, которая категорически не рассматривает приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой – люди не хотят ввязываться в лишние хлопоты.

Еще одна проблема, связанная с перепланировкой, – неудачные решения. Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») приводит пример: кухню переделали в кабинет, а коридор – в кухню.

Эксперт считает, что, во-первых, такая планировка противоречит нормам, во-вторых, она не продумана сама по себе: получается, что человек заходит с улицы и сразу попадает к столу.

Перепланировку в другой квартире, где был сделан проем в виде арки между спальней и кухней, чтобы сразу попадать из одного помещения в другое, тоже не оценили покупатели. 

Предпочтения и продажи
В разнообразии предложений квартир на вторичном рынке столичного региона представлены варианты и со стандартными планировками, выполненные по проекту, утвержденному застройщиком, и другие – в которые собственники жилища внесли свои корректировки, т. е. с перепланировками, а зачастую и с оригинальными дизайнерскими решениями. Но как показывает практика, успех этих квартир при продажах напрямую не зависит только от наличия «улучшения» в квартире или его отсутствия. Как замечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), на каждый товар есть свой покупатель. Но предупреждает: в сегменте жилья экономкласса квартира, над которой поработали архитекторы и дизайнеры, вряд ли будет востребована. При этом в сегменте элитного жилья дизайнерские квартиры всегда стоят дороже, однако и их срок экспозиции может быть долгим.

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), быстрее продаются квартиры с грамотными планировками, правильным разумным зонированием, без особых изысков. Популярны гардеробные, открытые планировки, но не очень хорошее отношение к маленьким комнатам, кабинетам, нефункциональному украшательству.

Эксперты компании Blackwood свидетельствуют, что покупатели предпочитают функциональную планировку, прямые линии, так как все изгибы и волнистые стены создают дополнительные сложности при меблировке.

Если квартира приобретается для семьи с детьми, то крайне желательно наличие отдельных санузлов – как для детей, так и для родителей. Также покупатели обращают внимание, чтобы была возможность устроить гардеробную в спальне.

 

Вложения не возвращаются
Нельзя сбрасывать со счетов затраты, которые собственники жилья понесли, переделывая и улучшая свое жилище.

Как подтвердила Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), безусловно, продавец хочет вернуть потраченные на согласование перепланировки и сам ремонт деньги.

«Даже при условии свежего состояния квартиры больше 10-15% от вложенных средств вернуть не получится», – предупреждает эксперт.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) также убежден в том, что, как правило, стоимость перепланировки и ремонта целиком невозможно компенсировать ростом продажной стоимости квартиры, хотя и замечает, что квартиры с хорошим ремонтом продаются несколько дороже.

При ценообразовании учитывается общее состояние квартиры и качество ремонта, соглашается и Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Но не всегда высококачественная отделка помогает существенно поднять стоимость квартиры при продаже.

В доступном ценовом сегменте главнее всего цена, поэтому вряд ли покупатель, которому нужно уложиться в определенные рамки бюджета, согласится переплачивать за изыски.

Что же касается самой перепланировки, то, по словам Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), она может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим.

Если различные индивидуальные решения функционально улучшают квартиру, то, конечно, они добавляют ликвидности, за исключением одного важного момента – если это можно узаконить. Но если перепланировку узаконить нельзя – это, безусловно, мешает продаже.

«В дорогом сегменте изменения, придающие квартире статусность, могут восприниматься покупателями как преимущества и удорожать квартиру, добавил эксперт. – В среднеценовом сегменте нестандартные особенности планировки, напротив, сужают круг покупателей». 

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/kvartira-posle-pereplanirovki-kak-prodat-i-stoit.130211.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

3 501 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма
Штраф за неузаконенную перепланировкуОт 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспортаОт 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-i-posledstviya-pri-pokupke-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Неузаконенная перепланировка 2020 – последствия, как продать квартиру, покупка, в ипотеку, продажа, риски, оценка, стоит ли покупать

Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 24.11.2019

Время на чтение: 4 мин

0

69

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее. Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

  • Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  • Покупка в ипотеку
  • Риски покупателя
  • Выявление незаконной перепланировки третьими лицами
  • Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку
  • Основания для расторжения договора купли-продажи

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

  • изменения в несущих конструкциях;
  • перенос комнат;
  • перестановка газовых плит;
  • возведение лестниц;
  • перестановка сантехнического оборудования;
  • разборка и возведение перегородок;
  • установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или переустройство полов и потолков;
  • заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
  • создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

  1. косметический ремонт;
  2. устройство встроенной мебели;
  3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

  • Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
  • Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
  • За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
  • Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
  • В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

  1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
  2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
  3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
  4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: чем это грозит

Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой

Купил человек квартиру. Прожил там год, два, еще несколько и решил, что нужно сделать ремонт. И в ходе ремонта решал даже планировку сменить, а вот узаконить это все забыл или не захотел, в таком состоянии потом квартиру и продал.

Что здесь страшного? Ведь покупатель видел, в каком состоянии берет квартиру, значит его все устроило? Возможно, но проблема заключается не в том, как выглядит жилье, а в его документальном оформлении: неузаконенная перепланировка — это нарушение закона, за что грозит штраф и даже принудительное изъятие жилья. И хоть перепланировку делал прежний владелец, отвечать за все это придется уже нынешнему. 

Обо всех рисках покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и как от них можно избавиться расскажем дальше.

Что такое перепланировка?

Не каждый вид работ в квартире будет относиться к перепланировке и, следовательно, не нужно будет это узаконивать.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном или частном доме. То есть, из одной комнаты сделали две или из двух одну, снеся одну стену. Из разделенного санузла сделали один, а на прежнем месте обустроили кладовку.

Есть недопустимое изменение в плане квартиры — перенос газовой плиты, вынос отопительной системы на балкон, снос несущей стены. Такие виды работ незаконны и узаконить их никак не получится, потому что это нарушение техники безопасности не только для одной квартиры, но и, минимум, этажа в доме.

Кроме перепланировки в ЖК РФ есть понятие “переустройство”. Здесь подразумевается замена или перенос сантехнической системы (если вы сменили кран в ванной или на кухне, то это не переустройство), электрооборудования, технических узлов. Такие изменения тоже нужно вносить в технический паспорт квартиры.

Что должно быть согласовано с БТИ?

Согласовывать в БТИ, а потом вносить изменения в техническую документацию нужно, если проводились такие работы:

  1. перенос, снос стен или изменение их целостности, размера;
  2. вынос элементов отопительной системы на балкон. Но, такое изменение в квартире вряд ли удастся согласовать с БТИ, просто потому что не это небезопасно;
  3. объединение нескольких помещений в квартире в одно. Например, залу соединили со спальней или детской комнатой. Но, нельзя объединять жилые и нежилые помещения: кухню со спальней. Это запрещено, потому что на кухне есть газовое оборудование и находится ему там, где спят люди нельзя — это небезопасно;
  4. изменение или удаление системы вентиляции;
  5. установка теплого пола, но при условии, что система будет подключена к теплосети;
  6. снос кладовки;
  7. изменение санузла — объединение или наоборот, разъединение. Например, на месте кладовки будет установлен туалет;
  8. установление агрегатов, которые могут влиять на работу инженерных систем всего дома;
  9. увеличение площади квартиры за счет использования общедомовой площади. Например, сосед решил расширить коридор, вынеся стену на метр на лестничную площадку;
  10. замена, демонтаж или перенос газового оборудования.

Обратите внимание: если изменения в квартире ухудшили качество жизни соседей, то такие работы могут признать незаконными и обязать их ликвидировать.

Где можно проверить изменения в квартире?

Такая информация содержится в технической документации на квартиру и на дом. Поэтому, покупателю нужно запросить у продавца: 

  1. технический паспорт;
  2. кадастровый паспорт квартиры;
  3. поэтажный план дома из БТИ — важно, чтобы выписка была не старше 1 месяца. 

Про “поэтажку” часто все забывают, а как раз в этом документе содержится важная техническая информация о квартире:

  1. назначение объекта — может быть это вообще нежилое помещение по документам, а продают его как жилое;
  2. площадь всей квартиры, отдельно каждой комнаты и нежилых помещений. Параметры стен, потолков, пола;
  3. расположение оконных и дверных проемов;
  4. как располагаются комнаты относительно друг друга;
  5. структура всего жилого здания.

Этот официальный документ содержит не только текстовую информацию, но и графическую, которая называется экспликация. На нее тоже нужно обращать внимание: если на плане есть линии и обозначения красным цветом, то значит в квартире проводились какие-то изменения. Какие — можно понять из этого же плана, потому что там все указано.

Наличие красных обозначений не всегда говорит о том, что такие изменения незаконны — это значит, что они вообще есть, а вот законны или нет, нужно посмотреть в техническом паспорте.

Чем рискует продавец при покупке квартиры с перепланировкой?

Если она узаконена, то ничем. А вот если нет согласования с БТИ, то:

  1. только штраф до 2,5 тысяч рублей, если перепланировка не является нарушением техники безопасности;
  2. штраф и предписание вернуть все, как было, если изменения угрожают остальным жителям.

В первом случае новому собственнику нужно будет выплатить только штраф, а дальше заниматься узакониванием перепланировки. На оформление уходит до полугода времени и около 30 000 рублей, если делать все самостоятельно. Если передать дело фирме, специализирующейся на решении таких проблем, то до 50 000 рублей придется потратить.

Во втором случае новому собственнику придется выплатить штраф и вернуть квартиру в то техническое состояние, которое указано в “поэтажке”. Работы может проводить он сам или нанять специалистов — тут разницы нет. По итогу придет проверять все комиссия из Жилищной инспекции.

Если собственник откажется возвращать все в изначальный вид, то на квартиру накладывается арест, через суд отчуждается право собственности. Дальше квартиру продают с торгов по цене ниже рыночной (это примерно на 30% меньше), вычитают из полученной суммы штраф за перепланировку, а остаток отдают владельцу. Подробно этот процесс расписан в статье 29 ЖК РФ.

Так стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Нет, так как есть риск остаться и без денег, и без квартиры. Тем более, что на рынке недвижимости масса хороших предложений и найти вариант без таких проблем не сложно.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kvartira-s-pereplanirovkoj-stoit-li-takoe-pokupat/

Покупка квартиры с перепланировкой – неузаконенной, в ипотеку, риски, можно ли, без документов, чем грозит, 2016

Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой

Незаконная перепланировка не может быть причиной отказа в оформлении и регистрации договора купли-продажи.

Поэтому покупка квартиры с перепланировкой должна изначально проводиться покупателем очень внимательно, так как ее последствия для него могут оказаться не очень приятными.

Что это такое

Законодательство относит к перепланировке такие виды ремонтных работ, по окончании которых нужно вносить изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировка должна быть согласована с соответствующими государственными органами.

Если же переоборудование квартиры сделано без согласования, то эти работы будут считаться незаконными, а владельцу жилья нужно будет уплатить штраф и пройти процедуру узаконивания.

Виды

Есть два типа перепланировки помещения:

Если в первом случае работы можно выполнять только по эскизу, то второй вариант подразумевает разработку проектной документации.

  • Последнее отнимает намного больше времени и средств, так как созданием проекта можно заниматься только специалистам.
  • Для простой перепланировки нужно будет создать эскиз необходимых работ (стоимость приблизительно 2 тысячи рублей). Весь процесс вместе с работой строителей займет не больше 3 месяцев.

Если планируется крупный ремонт с переносом лестниц или же объединением комнат, то обязательно нужно подготавливать проект. Процедура согласования такой перепланировки очень длительная и отнимает большое количество средств.

Законные

Законной считается та перепланировка, которая проводится только после согласования с Жилищной инспекцией.

Для этого следует сначала собрать пакет необходимых документов, дождаться положительного решения комиссии и только тогда начинать ремонт.

Если же перепланировка будет неузаконенной, то владельцу квартиры придется уплатить штраф.

Незаконные

Если работы по переоборудованию жилья все же были сделаны без разрешения, то они будут считаться незаконными.

Но настоящие проблемы для владельца такого помещения возникнут только в том случае, если об этом узнают сотрудники БТИ.

В этом случае нужно будет уплатить штраф, но все равно придется узаконивать перепланировку.

Делать это необходимо в судебном порядке.

  • Если суд признает перепланировку такой, которая имеет право на существование, то владельцу жилья просто нужно будет обратиться в БТИ за получением нового техпаспорта.
  • Но если по незаконной постройке будут вопросы о безопасности окружающих, то может быть вынесено решение о возвращении квартиры предыдущего вида.

Действующие законы

Регламентированием этого вопроса занимается Жилищный кодекс РФ.

В нем сказано о том, что всяческие изменения в конфигурации помещения должны быть согласованы с БТИ и Жилищной инспекцией.

После обнаружения неоформленной перепланировки на владельца помещения будут наложены штрафные санкции. Об этом говорит Административный кодекс Российской Федерации.

Законодательство определяет и его размер – от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Что запрещено изменять

Перепланировка квартиры не может включать такие действия:

  • перенос на балкон или лоджию оборудования для обогрева;
  • оборудование утепления пола за счет ресурсов, которые должны идти на обогрев помещения;
  • нельзя строить в квартире камин;
  • технические помещения (кухня, санузлы) не могут быть расположены над или под жилыми комнатами;
  • жилая комната и кухня не могут быть объединены (это же касается и ванной комнаты).

Запрещается вести работы, которые могут повредить прочность несущих конструкций.

Это может навредить состоянию всего дома.

Как согласовать

Согласование перепланировки проходит в несколько этапов.

  • Первым из них является сбор необходимой документации. Нужно получить разрешение на переоборудование помещения от всех членов семьи, которые проживают в этой квартире, и заверить их у нотариуса.
  • Документы нужно приложить к заявлению и подать их в Жилищную инспекцию на рассмотрение. Эта процедура довольно длительная (занимает около 2-3 месяцев). Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы.
  • По окончании перепланировки в квартиру с визитом должен прийти инспектор, который сравнит проделанные работы с теми, которые изначально внесены в проект.

И только после этого можно обращаться в БТИ за изготовлением нового техпаспорта.

Как действовать, если купили квартиру с перепланировкой

Квартиру без узаконенной перепланировки можно продать.

Все зависит от того, знают ли о проделанных изменениях сотрудники БТИ. Если им этот факт неизвестен, то об остальном можно просто договориться с покупателем. В этом случае многие продавцы просто делают им скидку.

Но после покупки квартиры с самовольной перепланировкой, именно на ее нового владельца переходят обязательства по ее узакониванию.

При этом, риски достаточно велики, так как рано или поздно соответствующие службы узнают о незаконных действиях.

За наличные

Проще всего без особых проблем продать квартиру с несогласованной перепланировкой именно за наличные.

В этом случае не потребуется обращаться в банковские учреждения, которые требуют большое количество документов, среди которых может быть и выписка с БТИ.

Если в ипотеку

Покупка квартиры с не зарегистрированной перестройкой по военной ипотеке или любой другой может оказаться довольно сложным заданием.

Банки не хотят предоставлять кредиты, если перепланировка несогласованна.

Но есть и исключения. Банк может пойти навстречу своему клиенту.

Но в этом случае в кредитный договор обязательно включают пункт о том, что узаконивание ремонтных работ должно быть проведено в ближайшее время. Могут быть даже прописаны определенные сроки.

Последствия 

Покупка квартиры с перепланировкой квартиры со стороны покупателя должна происходить очень внимательно.

Последствия для покупателя намного серьезнее, чем для продавца.

Если покупатель получает все обязательства по узакониванию, то продавец фактически снимает с себя эти обязательства. Он продал квартиру со старой перепланировкой и не несет за это ответственности. Если незаконная перепланировка будет обнаружена, то платить штраф придется уже новому владельцу.

Оценка при продаже

Без документов о законности перепланировки выгодно продать квартиру практически нереально.

Если законная перестройка прибавит к стоимости помещения еще не меньше 10 процентов, то незаконная перепланировка эти же проценты с цены на квартиру снимет.

Очень часто для того, чтобы узнать реальную стоимость жилья, покупатели приглашают к оценке специалистов. Притом, цена будет зависеть от многих факторов, среди которых технические характеристики помещения, его месторасположение.

Как узаконить сделку          

Узаконить сделку нужно для того, чтобы иметь возможность распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение – без проблем продавать его, сдавать в аренду, дарить или завещать.

После обнаружения незаконной перепланировки владельцу помещения нужно будет уплатить штраф, после чего и можно начинать процедуру узаконивания.

Первым делом нужно собрать все документы, которые подтвердят, что работы проведены с соблюдением всех правил и норм строительства.

Здесь будут разрешения от пожарной, санитарной и прочих инспекций. Кроме того, нужны и все остальные документы, которые понадобятся для согласования перепланировки.

Эти бумаги нужно подавать вместе с исковым заявлением в суд. Только так перепланировку можно сделать законной.

Во сколько обойдется штраф

Владелец квартиры с незаконной перепланировкой обязательно должен будет уплатить штраф.

штрафы, которые могут применяться к нарушителям

Но такими санкциями можно обойтись только в том случае, когда ремонтные работы сделаны так, что не несут вреда окружающим людям.

Иначе гражданина могут ожидать более строгие санкции, вплоть до уголовной ответственности.

Юридический статус лицПерепланировка, которая не несет вреда окружающимРемонт, сделанный без учета строительных норм
Гражданеот 2 до 2, 5 тысяч рублейдо 5 тысяч рублей
Должностные лицадо 5 тысяч рублейдо 50 тысяч рублей
Организациидо 50 тысяч рублейдо 300 тысяч рублей

Если пострадавшие лица докажут факт нанесения ущерба, то суд обязательно обяжет уплатить им компенсацию.

Чем грозит отказ суда в согласовании

Для того чтобы суд отказал в согласовании перепланировки, она должна быть сделана с нарушениями.

В этом случае владелец квартиры обязан будет вернуть помещение в исходное состояние.

На что смотреть, чтобы выявить самовольное переустройство

Многие владельцы жилых помещений не обращают внимания на оформление документов, так как думают, что ими никто не интересуется.

Но для выявления незаконного ремонта существует очень простой и эффективный способ – попросить у владельца квартиры технический паспорт помещения.

В нем должны быть зафиксированы все изменения, которые происходят с жильем. Если они не вписаны в техпаспорт, то перепланировка однозначно будет незаконной.

Несет ли ответственность продавец

После оформления договора купли-продажи и передачи права собственности на помещение новому владельцу, продавец не несет больше ответственности за те изменения, которые были им сделаны.

В каком случае необходимо обратиться в Центр согласования перепланировок? Узнайте тут.

Об амнистии на перепланировку квартиры читайте далее.

Но и тут есть нюанс. Действующее законодательство требует, чтобы между балконом и жилым помещением была хотя бы стеклянная перегородка. В ином случае узаконить перестройку не удастся.

Источник: http://urpravo24.ru/pokupka-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.