Стоимость замещения объекта оценки это

Затратный метод оценки имущества

Стоимость замещения объекта оценки это

[01.06.2015]

В статье рассмотрен затратный метод оценки, который может помочь самостоятельно оценить компании свои активы.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный — с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях.

Наконец, сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей как продавца так и покупателя о сиюминутной стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.

В рамках каждого подхода существует несколько методов определения стоимости, которые могут варьироваться в зависимости от вида оцениваемого имущества; выбор метода определяется оценщиком самостоятельно. Правильный выбор метода оценки конкретного объекта — залог её адекватности.

При развитых рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости объекта. Однако такая ситуация довольно редка, что обусловлено несовершенством российского рынка.

Результаты, полученные разными методами в рамках каждого из подходов, впоследствии обобщаются — производится так называемое согласование результатов, что приводит к итоговой величие.

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с уачетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания его точной копии с использованием применявшихся при создании объекта цен материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1).

Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или для воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности.

Процедура оценки

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения.

  • Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

  • Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

Сферы применения:

  1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
  2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
  3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
  4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
  5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает в себя амортизацию.

Методы расчета стоимости

Количественный метод
На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений.

При его реализации составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах, а также делается экспертиза сметы на строительство.

Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ
Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства.

Метод сравнительных единиц
В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м2 общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется как произведение стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании.

Метод объектов-аналогов
Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий.

Полная восстановительная стоимость строений
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки.

В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить.

Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности.

В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом; при этом предполагается использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая, очевидно, более доступна и достоверна.

Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Подходы к оценке

Затратный подход основывается на принципе замещения, состоящем в том, что «покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного метода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам также в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и на описывающих их показателях:

  • функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
  • эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
  • конструктивные показатели (масса, состав основных конструктивных материалов);
  • показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
  • эстетические показатели;
  • показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяются три уровня:

  • функциональное сходство (по области применения, назначению);
  • конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
  • параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах — об аналогичности.

Стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи.

Тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход (например, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их переоценке).

В России, где фондовый рынок только формируется и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.

Чтобы понять смысл стоимости, определяемой на основе затрат, рассмотрим обычную ситуацию, когда потребитель хочет приобрести объект оборудования. В общем случае у него возможны три варианта действий:

  1. купить готовый объект на рынке;
  2. заказать изготовление объекта какому-либо производителю;
  3. изготовить объект своими силами.

Если первый вариант является чисто рыночным, и совокупность получаемых цен создает базу для определения рыночной стоимости, то второй и третий варианты дают информацию о стоимости, рассчитанной по затратам на изготовление объекта.

Возможно, что некоторые объекты машин и оборудования не могут быть приобретены на открытом рынке, и для них возможны только второй и третий случаи.

Сюда относятся машины и оборудование специального назначения, уникальные объекты, изготовляемые только по индивидуальным заказам.

Так как затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин и оборудования, часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью определяют текущую стоимость воспроизводства.
Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

  • расчет по цене однородного объекта;
  • поэлементный (поагрегатный) расчет;
  • анализ и индексация затрат;
  • расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам.

Выводы

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного актива, сходного по потребительским свойствам.

Таким образом, основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения.

Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Источник: http://www.riskovik.com/journal/stat/n14/ocenka-imushhestva/

Глава 6

Стоимость замещения объекта оценки это

Глава 6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Общая характеристика затратного подхода

В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

· когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

· когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

· когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

· для оценки объектов незавершенного строительства;

· для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

· для оценки в целях страхования;

· для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

Сон = Сзу + СВ или Сон = Сзу + СЗ,

где

Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

СВ – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

СЗ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

Сон = Сзу + ПСВ – И или Сон = Сзу + ПСЗ – И,

где

Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

ПСВ – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка;

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Алгоритм затратного подхода:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет износа;

3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.

6.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы

Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. (Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

· заработная плата рабочих;

· стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

· стоимость коммунальных услуг;

· стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

· стоимость инвестиций в землю;

· гонорары проектно-сметным организациям;

· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)

1. Строительно-монтажные работы.

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций.

1.2. Заработная плата основных рабочих.

1.3. Эксплуатационные затраты (стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.).

1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей.

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ.

1.5. Накладные расходы.

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА.

1.6. Прибыль подрядчика.

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)

2. Стоимость инженерного оборудования.

3. Косвенные затраты инвестора.

3.1. Инвестиции в землю.

3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций.

3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты.

3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта.

3.5. Прочие затраты.

3.6. Налоги.

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО.

4. Прибыль инвестора.

ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА.

(ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ).

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения).

6.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.

ПСЗ =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс ,      (6.1)

где ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого объекта;

С1 м2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

· единое функциональное назначение;

· близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

· сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

· другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства.

Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Источник: http://www.e-biblio.ru/book/bib/05_finansy/ocenka_nedvigim/posob/216.1.6.html

SRG в СМИ

Стоимость замещения объекта оценки это

      

Фетищева Ольга, заместитель директора направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG

Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками.

Как правило, такие площадки включают в себя несколько типовых зданий, подъездные дороги, коммуникации и легко монтируемое/демонтируемое движимое имущество.

Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом.

Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. Данный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для разведения сельскохозяйственной птицы, то есть птицефабрику.

Новые объекты построены в 2013-2014 гг. по современным технологиям. Реконструкция устаревших объектов проходила в 2009 году также по современным технологиям. В перечень оцениваемых объектов также входят объекты незавершенного строительства, которые учтены на 08 счете бухгалтерского баланса предприятия.

Выбор подходов к оценке:

Сравнительный подход

Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными по назначению комплексами недвижимости в данном регионе. В этом случае рассчитываются удельные показатели стоимости комплексов по этим сделкам.

Наиболее часто используемые показатели: стоимость/мощность, стоимость/объем выпуска, стоимость/площадь зданий или производственной площадки. Полученные удельные показатели стоимости применяют к показателям объекта оценки.

Применение методов сравнительного подхода, основанных на сопоставлении с данными о стоимости компаний (капиталов компаний) при расчете стоимости имущественного комплекса некорректно.

Данные методы используются, как правило, для верификации результатов доходного подхода, используемого для определения экономического устаревания и/или определения величины прибыли предпринимателя (в рамках затратного подхода).

Для оценки специализированных производственных комплексов:

  • Необходимо использовать как метод рынка капитала, так и метод сделок. В рамках обоих методов, отбор компаний-аналогов должен быть осуществлен путем сопоставления оцениваемого комплекса имущества с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли и масштабам производства.
  • Если предприятие имеет собственные котировки на открытых торговых площадках, необходимо определить стоимость предприятия на основании собственных данных по рынку капитала и объяснить различия в оценках на этапе согласования результата.
  • Отбор компаний-аналогов должен быть осуществлен путем сопоставления объектов оценки с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли, рентабельности, стадии развития бизнеса, по размеру предприятия.
  • При описании компаний-аналогов должны быть приведены показатели выручки, долга, доли оборотного капитала в выручке, отношения чистого долга к EBITDA, рентабельности по EBITDA.
  • При формировании вывода о стоимости в рамках сравнительного подхода должен быть приведен спектр финансовых (в том числе стоимость/выручка, стоимость/EBITDA), и производственных мультипликаторов (в том числе стоимость/мощность, стоимость/объем производства). При этом в анализе мультипликаторов должны быть исключены кратковременные колебания рыночных цен акций.
  • При выборе и расчете мультипликаторов, используемых для формирования стоимости, должно быть соблюдено правило соответствия знаменателя временному периоду, единому для всех аналогов, которые используются в оценке.

Сравнительный подход к оценке рассматриваемого объекта

На рынке коммерческой недвижимости республики Башкортостан представлены объявления по продаже животноводческих комплексов. Однако дата размещения этих объявлений устарела, и информация, указанная в данных объявлениях, неактуальна.

В связи с этим, оценщик провел анализ предложений по продаже сельскохозяйственных комплексов на территории России.

В ходе анализа данных объявлений и телефонных консультаций с представителями собственников продаваемых комплексов оценщик пришел к выводу, что определение рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода не представляется возможным вследствие несопоставимости по следующим ценообразующим факторам:

  • общая площадь объектов недвижимости;

  • состав имущественных комплексов;

  • технологическая оснащенность объекта недвижимости;

  • наличие коммуникаций;

  • месторасположение;

  • наличие прочих улучшений на земельных участках (водоемы);

  • конкурентная среда в районе расположения объекта недвижимости и пр.

Кроме того, в цену объектов-аналогов входит стоимость оборудования, сельскохозяйственной техники и скота. Расчет и введение корректировок по данным факторам приведет к искажению стоимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.

Настоящий объект оценки является вновь построенным или полностью реконструированным по новым технологиям с использованием современных материалов. Объекты-аналоги, которые представлены на рынке – это в основном довольно устаревшие комплексы, которые построены еще в 1940-1960 годах. В соответствии с этим, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода нецелесообразно.

Затратный подход

Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки (или движимого имущества).

Затратный подход к оценке рассматриваемого объекта.

Недвижимое имущество

Этапы определения стоимости в рамках затратного подхода:

  • 1 этап – определение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного;

  • 2 этап – определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений;

  • 3 этап – определение прибыли предпринимателя;

  • 4 этап – определение износа и устаревания; 

  • 5 этап – определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний;

  • 6 этап – определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Определение рыночной стоимости земельных участков как условно свободных.

При определении стоимости права аренды на земельный участок оценщик использовал метод сравнения продаж, учитывая достаточное количество доступной рыночной информации.

Характеристика объектов-аналогов для оцениваемых земельных участков

Внесение корректировок  проводится по отличным ценообразующим параметрам объектов-аналогов от параметров объекта-оценки.

Анализ условия продажи (предложения)

По законам рынка цена предложения обычно превышает цену продажи. По результатам телефонных переговоров с представителями собственников и консультации со специалистами ведущих агентств недвижимости республики Башкортостан (АН “Rain Group” www.rgestate.ru/, тел. 8(347)226-0-226; АН “102-й регион” http://www.102-ufa.ru/ , тел.

8(347) 294-97-98; АН “БАШРИЭЛКОМ” http://www.bashrielcom.ru/, тел. 8(347)293-12-03) скидки на уторговывание при продаже земельных участков под размещение сельскохозяйственного производства могут составлять от 10 до 30%.

Для дальнейших расчетов данная скидка принимается равной 15%, кроме тех случаев, когда продавец объекта отказывается от торга при осуществлении сделки.

Анализ состава передаваемых прав

В рамках настоящего отчета корректировка на состав передаваемых прав проводилась в соответствии со Справочником расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14, 2014, стр. 14, табл. 1.3.1).

Корректировка взята для Екатеринбургской области, потому что она сопоставима с республикой Башкортостан по экономическим, социальным и географическим показателям, что выражается в том, что республика Башкортостан и Екатеринбургская область входят в Уральский федеральный округ и имеют общую границу. Данная корректировка составляет -8,40%.

Анализ характеристик месторасположения

Корректировка на месторасположение вводилась на основании данных о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения принятых в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 №515. Корректировка рассчитывалась по формуле:

, где 

СУПКСЗ о.о. – средний удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта оценки;

СУПКСЗ о.а. – средней удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта аналога.

Остальные корректировки рассчитываются аналогично.

Расчет рыночной стоимости 1 га земельного участка как условно свободного для земельных участков

Расчет затрат на замещение производился с использованием Справочников оценщика, издаваемым ООО “Ко-Инвест” – “Промышленные здания. 2011”, “Сооружения городской инфраструктуры. 2010”, “Магистральные сети и транспорт 2010”, данных строительных организаций, а также индексации первоначальной балансовой стоимости.

Для тех объектов недвижимости, по которым отсутствует информация по площади, объему, протяженности и т.д., был применен метод индексации балансовой стоимости.

В случае определения затрат на замещение с использованием сборников Ко-Инвест без учета износа расчет производится по формуле:

, где:

С стр – стоимость строительства единицы измерения объекта в базовых;

V – в зависимости от удельного показателя: строительный объем, общая площадь, протяженность и т.п.;

К рэ – регионально-экономический коэффициент;

К р – коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и аналогом по объему, площади и другим характеристикам;

Ки – коэффициент пересчета с базовой цены в уровень цен на дату оценки;

П – прибыль предпринимателя;

При расчете затрат на замещение по данным строительных организаций в качестве стоимости строительства принимались цены предложений по продаже без учета НДС.

Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:

, где:

– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);

  I   – индекс изменения цен с даты постановки на баланс на дату оценки.

Индекс пересчета рассчитывался как отношение суммы затрат на замещение объектов недвижимости специального назначения к сумме первоначальной балансовой стоимости. Сумма затрат на замещение приводилась без учета прибыли предпринимателя.

Определение износа и устареваний

Суммарный (накопленный) износ рассчитывается по формуле:

где:

F, V, и E – выраженная в долях степень соответствующего частичного обесценения – физического, функционального и внешнего.

Расчет физического износа

Физический износ отражает изменение физических свойств оцениваемых объектов со временем (например, дефекты конструктивных элементов). В рамках настоящего отчета физический износ определялся методом анализа эффективного возраста.

Физический износ измеряется при помощи метода, называемого “метод анализа эффективного возраста”, и выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Этот метод может быть проиллюстрирован следующей формулой:

Эффективный возраст объектов принят равным фактическому возрасту.

Нормативные сроки службы объектов недвижимого имущества в зависимости от класса конструктивной системы принят на основании анализа данных следующих источников:

  • Постановление №1 от 01.01.2002г. ОКОФ

Источник: https://www.srgroup.ru/mass-media/srg-smi/otsenka-obekta-nedvizhimosti-spetsializirovannogo-naznacheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть