Стоимость объекта

Виды стоимости в оценочной деятельности

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности): “…

под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.”

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением.

Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости.

Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве – это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже.

Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения.

Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям.

Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки – чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (статья 7) содержит норму: “В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

” То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)” дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор – разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной – это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях – период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны – ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) – либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наши услуги

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 15-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно – для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости – они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/vidy_stoimosti_v_ocenochnoj_dejatelnosti.htm

Определение рыночной стоимости: в чём особенности

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости.

Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене.

Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Назад к содержанию

Для чего необходимо определять актуальную стоимость

Данная статья посвящена вопросу, как формируется рыночная стоимость недвижимости различных видов. Такие расчеты основываются на текущих тенденциях рынка, цене аналогичных площадей, перспективах целевого использования, уровне износа и других важных факторах. Стоимость объекта недвижимости должна определяться опытными профессионалами, которые смогут:

• гарантировать точность экспертной оценки;
• обеспечить оперативность ее проведения;
• создать для владельцев квадратных метров и желающих его приобрести выгодные условия сотрудничества.

Профессионалы знают, как достоверно определить рыночную стоимость и обеспечить точность расчетов. Целью проведения экспертной оценки является определение вероятной суммы, которую можно будет выручить за квадратные метры при условии их реализации на открытом конкурентном рынке. Понять, как узнать актуальную стоимость объекта, может понадобиться в таких случаях:

• продажа или приобретение недвижимости,
• при желании сдавать в аренду жилые и коммерческие площади,
• перераспределение прав собственности,
• страхование,
• вступление в права наследования,
• для расчета суммы налога,
• желание воспользоваться недвижимостью в качестве залогового имущества и пр.

Назад к содержанию

Почему оптимально обращаться к профессионалам?

Безусловно, можно пытаться самому разобраться, как определить стоимость определенных квадратных метров. Однако без определенного опыта и знаний текущих тенденций рынка это будет сделать далеко не просто. Намного рациональнее воспользоваться услугами опытных профессионалов, которые смогут точно сказать, какая рыночная стоимость определенной недвижимости на текущий момент.

Сочи — это быстро развивающийся город, характеризующийся современной инфраструктурой. В южной столице сравнительно недавно прошло несколько крупных соревнований мирового уровня. Это в значительной степени обусловило развитие региона.

Несмотря на тенденции, наблюдаемые в других регионах страны, сочинские объекты недвижимости ежегодно прибавляют в цене.

Назад к содержанию

Принимайте правильные решения

Рыночная стоимость недвижимости — основополагающий фактор, влияющий на принятие правильного решения относительно вложения денежных ресурсов. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы определить размер стоимости объекта быстро и достоверно. С нашей помощью принять решение о приобретении квадратных метров вам будет несложно.

Рыночная актуальная стоимость квадратных метров — это величина, о которой следует отталкиваться при установлении цены недвижимости, подлежащей продаже. Для покупателей такая сумма является не только поводом для принятия решения вложения средств. Если стоимость строительного объекта существенно занижена, следует задуматься о мошеннических действиях.

Даже при срочных продажах строительных объектов в Сочи, их владельцы вряд ли заинтересованы существенно терять. При низкой стоимости объектов они должны вызывать подозрения. Наши специалисты не только готовы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, но и произвести его проверку относительно чистоты его документов.

Сотрудничество с нами гарантирует безопасность сделки и отсутствие в будущем проблем.

Назад к содержанию

Оценка квадратных метров и налоговая политика

В рамках налоговой политики рыночная стоимость объектов приобретает особое значение. Налог, который распространяется на объекты недвижимости различного назначения, в большинстве стран, включая Россию, составляет до 70% бюджета на местах.

Поэтому все местные администрации заинтересованы в достоверности экспертной оценки. Грамотная оценка объекта недвижимости — залог справедливых поступлений средств в бюджет, что обуславливает более интенсивное развитие региона.

Возможность использования рыночной стоимости способствует в результате перечисленных выше факторов и развитию рынка недвижимости.

Узнать рыночную стоимость недвижимости у специалистов компании вы сможете для любых целей. Считается, что именно экспертная оценка, произведенная профильными специалистами, является наиболее достоверной.

Безусловно, сумма реальной сделки может от нее незначительно отличаться в большую или меньшую сторону.

Это может быть обусловлено желанием продавца быстрее реализовать объект или желанием покупателя любой ценой стать обладателем недвижимости определенного класса либо расположенной в определенном месте.

Выбор объекта недвижимости может производиться, исходя из следующих факторов:

• площадь,
• стоимость,
• расположение,
• уровень комфорта,
• целевое назначение.

Любой из вышеприведенных аспектов может стать определяющим в зависимости от интересов покупателя. Для многих важнее уровень стоимости строительного объекта. Для других — конкретный район Сочи, третьим важен определенный класс квадратных метров. Что считать важным, а что нет — решать вам.

Назад к содержанию

Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

Если вы заинтересованы определить стоимость достоверно, обращайтесь в агентство «Винсент Недвижимость». Наши эксперты готовы заранее гарантировать точность расчетов стоимости строительных объектов. Мы работаем 14 лет и дорожим существующей репутацией.

Рыночную стоимость объектов наши эксперты благодаря большому опыту способны рассчитывать максимально оперативно.

Выбирая опытных специалистов, Вы заранее обеспечиваете качество сервиса и оптимальные расходы на экспертизу, которая поможет узнать уровень рыночной стоимости квадратных метров.

Узнавайте размеры рыночной стоимости у опытных специалистов компании «Винсент Недвижимость», если хотите быть уверены в достоверности полученной информации.

Такая сумма, как оценочная рыночная цена, поможет сформировать привлекательное для покупателей предложение.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/kak-uznat-rynochnuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

*

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов). 

Кадастровую стоимость недвижимости определяют: 

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли); 
• в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям

Источник: https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
  • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
  • документ, подтверждающий права на недвижимость;
  • документы из БТИ;
  • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Понятие стоимости и цены недвижимости. Оценка недвижимости и критерии рыночной стоимости

Стоимость недвижимости — это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность (например, оценочная стоимость), или стоимость, принимаемая к учету (балансовая стоимость, остаточная стоимость).

Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

1. Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

— рыночная стоимость

— ликвидационная стоимость

— страховая стоимость

— залоговая стоимость;

— арендная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

2. Стоимость использования отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования-недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на продажу.

Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

— инвестиционная стоимость;

— балансовая стоимость;

— стоимость для целей налогообложения.

Под балансовой стоимостью понимается первоначальная или восстановительная стоимость (после переоценки). В бух.балансе объекты отражаются по остаточной стоимости за вычетом начисленной амортизации.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется БТИ на основе кадастровой оценки.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют условия рыночного равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность.

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

• осуществления купли-продажи объекта;

• определения налогооблагаемой базы;

• решения вопросов ипотечного кредитования;

• лизинга;

• страхования;

• переоценки основных производственных фондов предприятия;

• осуществления приватизации;

• привлечения инвестиций и др.

Оценка – одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Метод сравнения предполагает обзор продаж аналогичных объектов на рынке и назначение цены на оцениваемый объект с учетом имеющихся улучшений и др. условий.

Метод капитализации основан на том, что цена объекта зависит от дохода, который собственник может получать от этой недвижимости в будущем, например, сдавая ее в аренду или используя для своей деятельности.

Источник: https://studopedia.ru/4_53594_ponyatie-stoimosti-i-tseni-nedvizhimosti-otsenka-nedvizhimosti-i-kriterii-rinochnoy-stoimosti.html

Цена и стоимость недвижимости — не одно и то же

В сло­ва­ре сино­ни­мов и в быто­вом пони­ма­нии цена и сто­и­мость — тож­де­ствен­ные поня­тия. Одна­ко юри­ди­че­ски и эко­но­ми­че­ски — это раз­ные кате­го­рии. В чем раз­ни­ца меж­ду ценой и сто­и­мо­стью? Осо­бен­но инте­рес­но, чем отли­ча­ет­ся цена от сто­и­мо­сти при про­да­же недвижимости.

Цена и стоимость квартиры — в чем разница?

Вна­ча­ле срав­ним Ц. и С. в общем плане и дадим им определения.

Что такое цена

Цена — это некая обу­слов­лен­ная вели­чи­на в денеж­ном изме­ре­нии, по кото­рой осу­ществ­ля­ет­ся про­да­жа еди­ни­цы иму­ще­ства, това­ра, услу­ги, а так­же интел­лек­ту­аль­ной соб­ствен­но­сти. Она име­ет субъ­ек­тив­ный харак­тер, так как уста­нав­ли­ва­ет­ся про­из­во­ди­те­лем (соб­ствен­ни­ком), хотя и осно­вы­ва­ет­ся на объ­ек­тив­ных факторах.

• Про­из­во­ди­тель или соб­ствен­ник това­ра име­ет пра­во уста­нав­ли­вать цену на свое усмот­ре­ние, вклю­чая в нее все свои затра­ты вме­сте с амор­ти­за­ци­ей, при­быль и НДС.
• Исклю­че­ние — регу­ли­ру­е­мые госу­дар­ством цены на това­ры и про­дук­ты пер­вой необ­хо­ди­мо­сти (хлеб, моло­ко, элек­три­че­ство, газ и пр.). Но цены на энер­ге­ти­че­ские и сырье­вые ресур­сы все чаще дик­ту­ют­ся моно­по­ли­я­ми, раз­ра­ба­ты­ва­ю­щи­ми и постав­ля­ю­щи­ми ресурсы.
• Цена обя­за­тель­но отра­жа­ет­ся в дого­во­рах меж­ду сто­ро­на­ми (про­дав­цом и поку­па­те­лем, про­из­во­ди­те­лем и потребителем).

Виды цен

Цена может быть:

• роз­нич­ной (уста­нав­ли­ва­ет­ся про­дав­ца­ми в мага­зи­нах, мар­ке­тах, тор­го­вых точках);
• опто­вой (на круп­ные пар­тии това­ров одно­го вид, уста­нав­ли­ва­ет­ся про­из­во­ди­те­ля­ми и поставщиками);
• пла­ва­ю­щей (изме­ня­ю­щей­ся, в зави­си­мо­сти от сто­и­мо­сти сырья, энер­го­ре­сур­сов, топ­ли­ва, сезон­ных фак­то­ров и т.д.);
• фик­си­ро­ван­ной:
  • регу­ли­ру­ет­ся государством;
  • ука­зы­ва­ет­ся в каче­стве номи­наль­ной в прейскуранте;
  • ука­за­на в опци­он­ном договоре.

Цена на квар­ти­ру опре­де­ля­ет­ся на осно­ве суще­ству­ю­щей рыноч­ной или кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и дого­во­рен­но­сти меж­ду поку­па­те­лем и продавцом.

Что такое стоимость

Сто­и­мость может иметь мно­го зна­че­ний: так, в ариф­ме­ти­ке — это сум­мар­ная цена несколь­ких пред­ме­тов, при задан­ных вели­чи­нах — цене одной шту­ки и количестве.

Как эко­но­ми­че­ская кате­го­рия сто­и­мость — это реаль­ные затра­ты на производство/создание товара/объекта, сырье­вые ресур­сы, инстру­мен­ты и мате­ри­а­лы, опла­ту тру­да, под­бор и обу­че­ние кад­ров, выпла­ту кре­ди­та и т.д. Все затра­ты ука­зы­ва­ют­ся в бух­гал­тер­ской отчетности.

Сто­и­мость не все­гда име­ет денеж­ное выра­же­ние (напри­мер, может рас­счи­ты­вать­ся в человеко/часах, еди­ни­цах дру­го­го това­ра) и обыч­но ниже цены.

Виды стоимости

Суще­ству­ют раз­лич­ные виды ст-сти:

• себе­сто­и­мость (или все реаль­ные затра­ты): напри­мер, часто в ДДУ (дого­во­рах меж­ду застрой­щи­ком и доль­щи­ка­ми) ука­зы­ва­ет­ся сто­и­мость одно­го кв. м. ОП недвижимости;
• балан­со­вая сто­и­мость — ст-сть обо­рот­ных и вне­обо­рот­ных акти­вов за выче­том амор­ти­за­ции (изно­са);
• рыноч­ная сто­и­мость (РС) — самая веро­ят­ная в дан­ный момент ст-сть на сво­бод­ном рын­ке, опре­де­ля­е­мая затрат­ным, доход­ным или срав­ни­тель­ным инди­ви­ду­аль­ным оце­ноч­ным методом;
• кадаст­ро­вая ст-сть (КС) — сто­и­мость объ­ек­та недви­жи­мо­сти, уста­нав­ли­ва­е­мая мето­дом мас­со­вой оцен­ки схо­жих объ­ек­тов госу­дар­ствен­ны­ми экспертами;
• инвен­та­ри­за­ци­он­ная С.

Области применения

Раз­ли­ча­ют­ся обла­сти при­ме­не­ния раз­ных видов стоимости:

• Себе­сто­и­мость — для под­сче­та затрат и рен­та­бель­но­сти, опре­де­ле­ния буду­щей прибыли.
• Балан­со­вая — для оцен­ки сто­и­мо­сти предприятия/компании.
• Рыноч­ная сто­и­мость — для нало­го­об­ло­же­ния, стра­хо­ва­ния, кре­ди­то­ва­ния, взыс­ка­ния по испол­не­нию обя­за­тельств, оспа­ри­ва­ния кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и т.д.
• Кадаст­ро­вая С. — госу­дар­ствен­ная оцен­ка сто­и­мо­сти квар­ти­ры, дома, земель­но­го участ­ка, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в Росре­ест­ре. Учи­ты­ва­ет­ся при нало­го­об­ло­же­нии (ИНФЛ, налог с про­да­жи, нало­го­вый вычет).
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная — ст-сть, уста­нав­ли­ва­е­мая в резуль­та­те тех­ни­че­ской инвен­та­ри­за­ции: исполь­зу­ет­ся при нало­го­об­ло­же­нии недви­жи­мо­сти, если про­цент­ные нало­го­вые став­ки и кадаст­ро­вая сто­и­мость иму­ще­ства неиз­вест­ны; фак­ти­че­ски уста­нав­ли­ва­ет­ся один раз, но под­ле­жит пери­о­ди­че­ско­му пере­смот­ру и пере­сче­ту по коэффициенту-дефлятору.

Основные различия

Теперь мож­но сде­лать вывод о раз­ли­чи­ях цены и стоимости:

Цена — это фак­ти­че­ские затра­ты (себе­сто­и­мость) плюс при­быль и налог на добав­лен­ную стоимость.

Вкрат­це об НДС:

• НДС уста­нав­ли­ва­ет­ся на потре­би­тель­ские това­ры и услуги.
• Спо­соб­ству­ет уве­ли­че­нию цены, так как про­из­во­ди­тель обя­зан пла­тить НДС в бюджет.
• Но фак­ти­че­ски НДС выпла­чи­ва­ет­ся потре­би­те­лем: госу­дар­ство (при соблю­де­нии ряда усло­вий) может воз­ме­стить ком­па­нии ее затра­ты на НДC.

Сто­и­мость това­ра обыч­но мень­ше, чем цена, так как цена вклю­ча­ет в себя еще и при­быль и упла­ту НДС. Одна­ко такое отли­чие не обя­за­тель­но, и тому дока­за­тель­ство — про­да­жа недви­жи­мо­сти ниже кадаст­ро­вой стоимости.

Сравнение стоимости и цены объектов недвижимости

При про­да­же недви­жи­мо­сти вла­де­лец обыч­но учи­ты­ва­ет веро­ят­ную рыноч­ную ст-сть в сво­ем реги­оне, по кото­рой он реаль­но может про­дать объ­ект.

Из-за того, что мас­со­вая кадаст­ро­вая оцен­ка про­из­во­дит­ся раз в 5 лет, при паде­нии рыноч­ных цен кадаст­ро­вая ст-сть может пре­вы­шать рыноч­ную.

В ито­ге соб­ствен­ни­ки часто про­да­ют квар­ти­ры ниже кадаст­ро­вой стоимости.

Так­же вла­дель­цы недви­жи­мо­го иму­ще­ства неред­ко созна­тель­но ука­зы­ва­ют в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи пред­на­ме­рен­но зани­жен­ную цену. Это клас­си­че­ское ухищ­ре­ние, направ­лен­ное на сни­же­ние нало­га с про­да­жи, не новость и для феде­раль­ной службы.

ФНС огра­ни­чи­ла порог сни­же­ния про­даж­ной цены 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти. Если цена про­да­ва­е­мой квар­ти­ры дешев­ле это­го поро­га, сле­ду­ет отсеч­ка — налог будет все рав­но удер­жан от цены, рав­ной 70% кадаст­ро­вой ст-сти. Поэто­му про­да­вать недви­жи­мость дешев­ле более, чем на 30% от ука­зан­ной в выпис­ке ст-сти, не име­ет смысла.

Кадастровую стоимость недвижимости приравняют к рыночной

Тен­ден­ция вре­ме­ни — пре­ва­ли­ру­ю­щее зна­че­ние рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти. Если КС силь­но отли­ча­ет­ся от РС, она может быть оспо­ре­на в судеб­ном поряд­ке. Но долж­но быть соблю­де­но усло­вие: кадаст­ро­вая оцен­ка и рыноч­ная долж­ны быть про­ве­де­ны в одно и то же время.

От чего зависит рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость квар­ти­ры зави­сит так­же от эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции, спро­са и реги­о­на. Так, РС недви­жи­мо­сти в Москве, Санкт-Петер­бур­ге может на поря­док отли­чать­ся от РС ана­ло­гич­ных объ­ек­тов в дру­гих регионах.

Оцен­ка сто­и­мо­сти квар­ти­ры долж­на про­во­дить­ся в соот­вет­ствии с ФСО.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/cena-i-stoimost-v-cem-raznica.html