Стоимость объекта оценки это

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Стоимость объекта оценки это

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-v-kakikh-sluchayakh-ona-nuzhna/

Виды стоимости в оценочной деятельности

Стоимость объекта оценки это

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности): “…

под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.”

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением.

Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости.

Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%.

Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве – это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже.

Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения.

Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям.

Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки – чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (статья 7) содержит норму: “В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и других.

” То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)” дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор – разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной – это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях – период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны – ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) – либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наши услуги

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 15-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно – для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости – они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/vidy_stoimosti_v_ocenochnoj_dejatelnosti.htm

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Стоимость объекта оценки это
Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Понятие «стоимость» в оценочной деятельности — Audit-it.ru

Стоимость объекта оценки это

Л. Д. Ревуцкий, к.т.н.,с.н.с. (доцент по специальности) Член-корреспондент РАЕН Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»

г. Москва

Я не раз обращался к этой теме. Не могу не возвращаться к ней снова и снова, так как не видел и не вижу достижений в её освещении в соответствующей нормативно-правовой документации, а также в монографиях, учебниках, учебных пособиях и статьях по оценочной деятельности, так или иначе затрагивающих такую тему.

Рассматривая понятие стоимости, там, где возможно, стараюсь не забывать, что меня, как автора статьи, в первую очередь интересует стоимость предприятий, а не всеобъемлющее представление о стоимости. При этом, исхожу из признания того исторически сложившегося обстоятельства, что понятие стоимости принадлежит к классу существенно нечётких понятий.

Нельзя представить себе понятие стоимости в отрыве от понятия товара.

Стоимость имеют только товары, не товары стоимости не имеют.

Ниже приведены типичные и авторские понятия товара и стоимости.

Все продукты, вещи, результаты человеческого труда, полезные ископаемые, плоды природы, морей и океанов, рек и лесов, материальные и нематериальные активы, разнообразные виды недвижимости [ 1 ], движимого имущества и собственности, которые реально или потенциально могут быть или уже являются предметами-объектами предложения и спроса, т.е. объектами, а иногда и субъектами торговли (купли-продажи) либо обмена, называются товарами.

Примеры субъектов купли-продажи: представители ряда редких профессий рабочей силы, узкие специалисты, крупные режиссёры и дирижёры, профессиональные спортсмены особо коммерческих видов спорта, журналисты, проститутки и т.д.

Как известно, рабочая сила также является своеобразным товаром.

Не согласных с приведенным определением понятия товара, призываю дать своё собственное определение этого понятия и показать, чем оно лучше, точнее указанного выше.

Стоимость является расчётным показателем, расчётной характеристикой обменной экономической ценности товара до поступления его на соответствующий рынок купли-продажи.

Только после продажи товара конкретному покупателю становится известной его окончательная цена, которая, зачастую бывая договорной, т.е.

результатом соответствующего рыночного торга участников торговой сделки, может значительно, иногда в разы, отличаться от величины ранее установленной стоимости этого товара.

Следует иметь в виду, что стоимостеобразующим показателем расчётной стоимости товара, как правило, является соответствующий расчётный показатель его экономической, коллекционной, моральной, эстетической или духовной ценности.

В свою очередь, ценностеобразующим показателем расчётной ценности товара служит вполне конкретный показатель той или полезности этого товара для покупателя –реального либо потенциального выгодополучателя. Зачем приобретать товар, если он не принесёт покупателю ту или иную выгоду, не будет ему полезным по каким-то основаниям?

Ниже приведены наиболее распространённые определения понятия стоимости, почёрпнутые из словарей русского языка, интернета и из соответствующей нормативно-правовой документации.

Стоимость.

1) Выраженная в деньгах цена чего-л. или величина затрат на что-л. 2) Количество общественно необходимого труда, затраченного на производство товара и овеществленного в этом товаре (в политэкономии).

Современный толковый словарь русского языка Т.Ф. Ефремовой.

Стоимость.

1. В условиях товарного производства – определенное количество абстрактного труда, затраченного на производство товара и овеществленного в этом товаре.

«Величина стоимости определяется количеством общественно-необходимого труда или рабочим временем, общественно-необходимым для производства данного товара…» В.И. Ленин. 2. Цена, денежное выражение ценности вещи, товара. Д.Н.

Ушаков. Большой толковый словарь современного русского языка.

Стоимость – это количественная характеристика оценочно-обменных отношений. http://www.rutvet.ru/in-chto-takoe-stoimost-310.html

Стоимость.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства… Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. с дополнениями и изменениями по состоянию на 01.02. 2017 г. Примечание автора: рыночной стоимости объекта оценки, в отличие от его рыночной цены, в природе не существует, так как стоимость – показатель расчётный и не является предметом рыночного торга, а цена для экономически значимых объектов – показатель договорный (компромиссный), является результатом соответствующей рыночной торговой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2). Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).

Стоимость бизнеса. При определении стоимости бизнеса определяется наиболее вероятная расчетная величина, являющаяся денежным выражением экономических выгод от предпринимательской деятельности организации.

В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (в частности, прибыли) Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8).

Укажу также квазисинонимы (синонимов не знаю) слова «стоимость» из последней версии Большого русского словаря-справочника синонимов и квазисинонимов В.Н. Тришина (электронный адрес информации об этом словаре http://trishin.ru/left/dictionary/):

вага, достоинство, лэндинг, нетто-стоимость, оценка, расценка, реверсия, сверхстоимость, тариф, цена, ценность,

эстимейт.

Иные квазисинонимы слова «стоимость», взятые из других словарей русского языка: курс, ставка, себестоимость, достояние. Полагаю, что квазисинонимы стоимости: вага, лэндинг, реверсия и эстимейт не должны быть в словаре русского языка. Место этим словам в словаре иностранных слов.

Более правильно было бы называть приведенные выше квазисинонимы касающимися словами, как это принято у американцев, или же словами, имеющими парадигматическую связь с коренным словом, т.е. парадигматическими словами.

На этом обзор литературных источников по понятию стоимости закончу. Во множестве остальных материалов по нашей теме, как правило, приведены аналогичные определения понятия стоимости.

Непредвзятые осведомлённые читатели согласятся со мной, что в определениях понятия стоимости убедительной логики и прогресса никогда не было раньше, не наблюдается в настоящее время и скорее всего не будет в ближайшей перспективе.

По-видимому, многим участникам оценочной деятельности в стране и мире такая логика и такой прогресс в отношении понятия стоимости по ряду социально-психологических соображений не нужны.

Как следует из рассмотренных литературных источников, стоимость – это цена, затраты, ценность, общественно необходимый труд, рабочее время, количественная характеристика оценочно-обменных отношений, наиболее вероятная расчётная величина (не известно чего!), денежное выражение экономических выгод от предпринимательской деятельности и то, что определяется на основе ожидаемых будущих денежных потоков в результате деятельности организаций. Всего много и ничего стоящего. Интересно, что во многих перечисленных публикациях, в которых приведены определения понятия стоимости, не указаны синонимы и квазисинонимы к этому слову. Никогда не думал, что толковые словари современного русского языка по некоторым частям речи могут быть такими бестолковыми. Оказывается, что единицами измерения величины стоимости являются, помимо денежных единиц, единицы измерения затрат труда – человеко-часы и нормо-часы, единицы измерения рабочего времени, какие-то непонятные единицы измерения мистических оценочно-обменных отношений. Надо же было кому-то всю эту чушь безнаказанно придумывать, публиковать и внедрять в утверждаемую высокими органами власти действующую в настоящее время нормативно-правовую документацию. Возникает закономерный вопрос, как по таким определениям понятия стоимости можно разработать нормальную, рациональную, удобоваримую формулу, достоверный алгоритм для определения её величины по конкретным объектам оценки? Полагаю, что никак! Отсюда напрашивается грустный, печальный вывод: всё, что раньше оценивалось и сегодня оценивается как стоимость объекта оценки, на самом деле стоимостью не являлось и не является. Всё, что угодно – только не стоимость! При этом, речь зачастую может идти не только о миллионах и миллиардах рублей, но и тех же сумм в долларах США и в евро. Существующие определения понятия стоимости доходоприносящих товаров позволяют вместо показателей стоимости таких товаров злонамеренно порождать соответствующие химеры в угоду тех, которых это устраивает, но в ущерб государству и обществу, всему населению страны. Совершенно очевидно, что русскому языку не нужно иметь дубль слова «стоимость» под названием «цена» или «ценность», а словам «цена» и «ценность» иметь дубль этих слов под названием «стоимость». Тем более, что у всех этих слов-терминов, применительно, в частности, к доходоприносящим товарам, есть принципиально разные определения их понятий, все они являются совершенно разными экономическими показателями (расчётными – для ценностей и стоимостей, и расчётными либо договорными – для цен) таких товаров, и имеют абсолютно разные расчётные формулы для их определения. Здесь же отмечу, что ожидаемые будущие, дисконтируемые денежные потоки предприятия, ошибочно называемого бизнесом, никакого отношения к его стоимости не имеют. Эти потоки используют только для определения суммарного экономического эффекта хозяйственной деятельности объектов оценки за оставшийся период времени их использования по назначению вплоть до закрытия. В завершение статьи приведу на выбор специалистам оценки и её читателям два предлагаемых, на мой взгляд, сравнительно корректных, авторских определения понятия стоимости:

1. стоимость – это расчётный денежный эквивалент оцениваемого товара;

2. стоимость – это денежное выражение расчётной обменной экономической ценности товара.

Пример возможной формулы для расчёта стоимости предприятий методом доходного подхода к решению подобных оценочных задач представлен в публикации [ 2 ].

Существует множество видов стоимости: проектная, нормативная, фактическая, директивная, ликвидационная – с ограниченным временем экспозиции объекта оценки на рынке, стоимость сноса списанных с бухгалтерского баланса объектов капитального строительства, специальные стоимости (для налогообложения – кадастровая, для страхования, для целей залога) и др. Нетрудно заметить, что среди перечисленных видов стоимости нет рыночной и инвестиционной стоимостей. Сделано это преднамеренно: таких стоимостей практически нет в природе, так как формул и алгоритмов для их определения нет и разработать их невозможно.

Библиографические ссылки

Ключевые слова: стоимость, понятие, определение, товар, доходоприносящий товар, химеры стоимости, расчётная формула.

Аннотация

В статье рассмотрены существующие и предлагаемые определения понятия стоимости.

Особое внимание уделено конструктивной критике существующих словарных и стандартизированных определений этого понятия и указаны направления его рационализации.

То, что сегодня называют квазисинонимами слова «стоимость» на самом деле являются касающимися либо парадигматическими словами к этому слову.

Статья предназначена для тех, кто в теории и на практике решает задачи определения стоимости объектов оценки и для тех, кто интересуется проблемами оценочной деятельности в стране и в мире.

08 февраля 2017 г.

Леопольд Давидович, Независимый оценковед по вопросам методологии оценки стоимости предприятий

E-mail: rev_ld@mail.ru

P.S.

После написания этой статьи мне пришла в голову навязчивая идея предложить ведущим лингвистам страны рассмотреть вопрос о целесообразности создания словаря-справочника синонимов, омонимов, антонимов и паронимов, а также квазисинонимов, касающихся и парадигматических слов русского языка с включением в него или же без включения соответствующих иностранных слов. Не сомневаюсь, что такой словарь-справочник будет чрезвычайно полезен пишущей братии России и пишущим русскоязычным иностранцам.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/895554.html

Полезная информация об оценке недвижимости

Стоимость объекта оценки это

Полезная информация об оценке недвижимости.

Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФСО-1  разд. II и ФСО-2 (пп. 7-10)

  1. Объект оценки- это объекты гражданских прав, в отношении которых  законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
  2. Цена объекта оценки – это денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки
  3. Стоимость объекта оценки – это расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
  4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке
  5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке
  6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное
  7. Затраты – это денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки
  8. Наиболее эффективное использование объекта оценки определяется как использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
  9. Экспертиза отчета об оценке это – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки
  10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
  11. Рыночная стоимость (определяется при целях оценки- при изъятии имущества для гос. нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров ( наблюдательного совета) общества, при определении  стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
  12. Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. при этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен)
  13. Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой  данный объект оценки  может быть отчужден  за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным.)
  14. Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. в частности определяется для целей налогообложения)

Дополнительные понятия и определения.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ГК РФ, ч.I, ст. 130, в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ).

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.

Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, соответствующим документом) отдельно от самой физической недвижимости.

Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием. (МСО-2005).

Затраты на воспроизводство – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий (ФСО №1).

Затраты на замещение – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1).

Объект-аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1).

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Субъекты оценочной деятельности – субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями  Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным настоящего Федерального закона.

Объекты оценки.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Информация (глоссарий), представленная в данном разделе и используемая в процессе оценки, позволяет Заказчику и Оценщику достичь однозначного понимания целей и методов оценки, правильно истолковать результаты.

«Бюро оценки Юрлова» предлагает услуги по оценке стоимости недвижимости в Российской Федерации, более подробно вы можете узнать об этом в соответствующих разделах сайта:

-Оценка квартиры

-Оценка коммерческой недвижимости

-Оценка зданий и сооружений

-Оценка коттеджей дачных и садовых домов

-Оценка недвижимости для целей аренды

-Оценка незавершённого строительства

Источник: http://ocenka-yurlov.ru/nedv/infa-nedv

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.