Стоимость объекта недвижимости это

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

• Оформление ипотечного кредита;
• Купля-продажа квартиры;
• Обмен жилья;
• Судебные разбирательства;
• Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

1. Сравнительный;
2. Доходный;
3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-v-kakikh-sluchayakh-ona-nuzhna/

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

• Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
• Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
• Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

• Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
• Отлично подходит для:
  • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
  • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

• В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
• В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
• Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

• Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
• Хотите застраховать объект недвижимости.
• Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
• Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
• Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
2. Подписание договора.

   На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

   Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Стоимости объекта недвижимости

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления–потребительную и меновую стоимость (рис. 5.1).

5.1. Формы проявления стоимости недвижимости

Потребительная стоимость (или стоимость в пользовании) обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Существует множество факторов, которые формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например:

ü плодородие и местоположение земельного участка,

ü количественные и качественные характеристики зданий и сооружений,

ü их уникальность и долговечность,

ü вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы.

Так как стоимость в пользованииобусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования, она носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

ü инвестиционная;

ü балансовая;

ü стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Меновая стоимость (или стоимость в обмене) возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Стоимость в обменехарактеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

ü рыночная;

ü ликвидационная;

ü залоговая;

ü страховая;

ü арендная;

ü утилизационная.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения. Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости.

Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг.

При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки— наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

ü рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

ü покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

ü срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

ü оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е.

от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та.

Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости– это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект не­движимости.

Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком– стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (или восстановительная стоимость)– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки– сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании– стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал.

Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта.

Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта.

Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа.

Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки– стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объек­та оценки.

Стоимость объекта оценки для целей нало­гообложения (или налогооблагаемая стоимость)– стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки– стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

В специальной стоимости объекта оценки выделяют стоимость действующего предприятия, страховую стоимость, залоговую стоимость, стоимость права аренды.

Стоимость действующего предприятия (или балансовая стоимость)– стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства.

При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

Данная стоимость отражается в балансе предприятия и состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Страховая стоимость– стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость– стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды(или арендная стоимость) – единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/a46998.html

Оценка недвижимости объектов: что нужно знать в 2020 году?

Оценка недвижимости – процесс, результатом которого является определение стоимости недвижимого объекта.

Знать цену недвижимости необходимо, к примеру, при продаже офисного здания, сдаче в аренду складов, формировании уставного капитала и т.п.

В этой статье мы подробно разберем виды стоимости недвижимости, случаи, когда оценка недвижимости может понадобиться, цели оценки недвижимости, факторы, влияющие на оценку.

При проведении оценки объекта недвижимости специалисты могут установить различные виды стоимости, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где закреплены понятия и виды стоимости недвижимости.

Оценочная деятельность – процедура, направленная на установление для недвижимых объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или предусмотренной федеральными стандартами другой оценки стоимости. Таким образом, законодатель не говорит об исчерпывающем перечне видов стоимости.

Итак, ниже рассмотрим основные виды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости – цена, определяемая в соответствии с принципами рынка недвижимости в условиях конкуренции. Рыночная оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных процедур среди других видов оценок.

Если в нормативном правовом акте либо договоре на оценку недвижимости предусмотрена оценка такого объекта, при этом не указан вид оценки, то в таком случае применяется оценка рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован, то есть когда:

1. недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в конкурирующих условиях;
2. заключающие сделку стороны ведут себя разумно и знают всю необходимую информацию;
3. стоимость недвижимости не зависит от каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости относится к деятельности независимых оценщиков. Если же ваш бизнес находится в Москве, то не составит труда провести рыночную оценку недвижимости: в Москве оценочной деятельностью занимаются многие компании, в том числе и наша юридическая компания «Хелп Консалтинг».

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – стоимость, полученная при государственной оценке. Она определяется:

• при постановке объекта (офиса, склада, бизнес-центра) на кадастровый учет;
• по закону в установленные сроки (кадастровая оценка недвижимости в РФ проводится с конкретной периодичностью);
• при оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровой оценкой стоимости недвижимости занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ), действующие в регионах.

Кадастровая оценка – это обязательная оценка недвижимости, и в соответствии с законом регламентирован строгий порядок ее проведения. Перечислим этапы:

1. решение вопроса о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости;
2. определение стоимости и формирование отчета об оценке недвижимости;
3. утверждение результатов рассчитанной кадастровой стоимости.

цель кадастровой оценки недвижимости – установление налоговой базы. Например, вам необходимо провести оценку имеющейся загородной недвижимости – отеля, а также находящегося под ним земельного участка. В указанных условиях кадастровая стоимость влияет на размер:

• налога на имущество (т.е. на отель);
• земельного налога.

Кроме того, кадастровая оценка косвенно влияет и на налоговую базу для НДФЛ. Приведем пример: физлицо, чтобы уменьшить налоговую базу, при продаже склада указывает в договоре купли-продажи заниженную цену. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости склада, то налоговая база при расчете НДФЛ будет составлять 70% кадастровой стоимости.

Также не стоит забывать, что от кадастровой оценки недвижимости напрямую зависят цена за аренду и выкупная стоимость, в том числе и за земельный участок.

Например, при договоре аренды на землю, заключенном с государством, частная организация имеет право на проведение новой оценки недвижимости.

Пересмотр кадастровой стоимости дает возможность снизить арендную плату за недвижимый объект.

Инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости – стоимость, которая определяется для инвестора/инвесторов в соответствии с их инвестиционными целями эксплуатации недвижимого объекта.

По сути, такая инвестиционная оценка доходной недвижимости необходима для того, чтобы понять, сколько может вложить в недвижимость инвестор.

Обычно определение инвестиционной стоимости реализуется в рамках конкретного инвестиционного проекта, где инвестор или инвесторы анализируют эффективность вкладываемых инвестиций.

На результат инвестиционной оценки стоимости объекта недвижимости влияют:

• период, в течение которого будут вкладываться инвестиции;
• экономические тенденции на рынке (например, при оценке недвижимости в Московской области – офисных зданий в новом жилом квартале);
• режим налогообложения;
• общая прибыльность инвестиционного проекта и др.

Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается в целях отчуждения недвижимого объекта в короткие сроки. Основные факторы, учитываемые при размере данной стоимости:

• ограниченный срок для реализации недвижимости;
• вынужденное отчуждение недвижимости.

Ликвидационная оценка недвижимости необходима, к примеру, в случае банкротства организации, когда необходимо закрыть долги за счет продажи недвижимого имущества. По вопросам банкротства организации поможет арбитражный юрист.

Также ликвидационная оценка недвижимости рассчитывается при продаже в сжатые сроки для получения быстрого дохода. Или же, допустим, ликвидационная оценка проводится при оптимизации бизнеса.

Ликвидационная стоимость определяется юристами по недвижимости, независимыми экспертами, выполняющими оценочную деятельность.

Двигателем экономического оборота является, в первую очередь, коммерческая недвижимость, и поэтому независимая оценка недвижимости в коммерческой сфере весьма актуальна.

Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:

• торговые комплексы;
• склады;
• офисы;
• магазины;
• цеха;
• мастерские;
• гостиницы, хостелы, апартаменты;
• помещения общепита;
• досуговые (развлекательные) студии;
• медцентры;
• частные пансионаты, санатории и многое другое.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Так как коммерческая недвижимость многообразна, а видов оценки – несколько, то и целей оценки коммерческой недвижимости довольно много. Так или иначе, у любого владельца бизнеса возникнет необходимость в оценке объекта коммерческой деятельности. Приведем в пример несколько целей:

• реализация недвижимости по договору купли-продажи;
• аренда недвижимости;
• оспаривание кадастровой стоимости;
• передача объекта недвижимости в залог под кредит;
• внесение недвижимости в уставный капитал юрлица;
• постановка недвижимого имущества на баланс;
• страхование;
• открытие новых инвестиционных проектов;
• выплаты по долгам при процедуре банкротства;
• оптимизация направлений бизнеса и др.

Если вы только определяетесь с целями оценки коммерческой недвижимости и сомневаетесь, какую выбрать оценку – например, рыночную, ликвидационную или инвестиционную, обратитесь к нам за юридической консультацией, и мы поможем вам решить возникшие вопросы.

Что учитывается при оценке стоимости коммерческой недвижимости?

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от результата оценки с учетом целей и применяемого вида оценки недвижимого имущества. Также учитываются техническое состояние недвижимости, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. Помимо этого, при экспертной оценке коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

• правоустанавливающие документы (судебный акт, выписка из ЕГРН и т.д.);
• договоры (купля-продажа, аренда и т.д.);
• техническая документация (техпаспорт, экспликации, сведения о соответствии различным нормам и т.д.) и др.

Например, вам, как предпринимателю, необходимо провести ликвидационную оценку коммерческой недвижимости в Москве, чтобы в короткие сроки продать свой офис.

Если вы собственник, вам необходимо предоставить документ о праве собственности, информацию из ЕГРН, документы с техническими характеристиками офиса и т.д.

Объектами оценочной деятельности недвижимости могут быть не только здания, помещения или сооружения, но и земельные участки. Земля – особый объект недвижимости, так как обладает природными свойствами.

Для чего нужна оценка земельных участков?

Так как некоторые категории земель участвуют в гражданском обороте, рано или поздно возникает необходимость в совершении определенных действий: продажа, аренда, выкуп земель и т.п. Выделим следующие цели оценки земельных участков:

• реализация по договору купли-продажи;
• сдача в аренду;
• страхование земли;
• постановка на кадастровый учет;
• передача под залог земельного участка для оформления кредита;
• оспаривание кадастровой стоимости;
• изменение категории земельного участка и др.

Что влияет на стоимость земельных участков?

Оценка земельных участков предполагает учет различных характеристик, которые помогают определить наиболее достоверный результат оценки. К таким характеристикам можно отнести:

• категорию земли (земли промышленности, транспорта с/х назначения и др.);
• вид разрешенного использования (питомники, растениеводство, сенокошение, животноводство и др.);
• размер участка;
• качество земли на участке;
• местонахождение;
• инфраструктура (проведенное электричество, газ, трубы и т.п.);
• наличие строений на земельном участке (объекты для сноса, жилая постройка и т.д.)
• транспортная доступность;
• наличие деревьев, водоемов;
• экологическая обстановка и др.

В частности, оценка недвижимости в Московской области и Москве показывает, что земельные участки, находящиеся в пределах МКАДа, имеют наиболее дорогую цену, а примыкающие к МКАДу и территориально дальше, имеют соответственно более дешевую цену. Один из ключевых критериев, конечно же – транспортная доступность.

Как мы уже говорили, вы можете заказать оценку недвижимости, обратившись к частным оценщикам или оценочным компаниям, а также к юристам по недвижимости. Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» проводит независимую оценку недвижимости различных видов! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц.

Что мы можем сделать:

1. проанализировать предоставленные вами документы для оценки;
2. оценить шансы и риски по вашему вопросу;
3. проанализировать рынок недвижимости;
4. помочь в сборе всех недостающих документов;
5. оспорить через суд кадастровую стоимость, сопровождая дело на протяжении всего судебного процесса и многое другое.

Вы можете обратиться к нам за оценкой коммерческой, жилой недвижимости, земельных участков и другой недвижимости. Мы гарантируем вам качественное оказание юридических услуг и несем ответственность за полученный результат!

Источник: https://help-ddu.ru/ocenka/otsenka-nedvizhimosti