Стоимость объекта это

Виды стоимости недвижимости

Стоимость объекта это

Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.

Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Цена– это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:

· спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

· полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

· ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

· возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности.

Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Восстановительная стоимость (воспроизводства) – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком –стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.

Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость для целей налогообложения –стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах.[1]

Принципы оценки

Определение стоимости недвижимости – сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки.

Для работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяющий проводить анализ в виде серии последовательных шагов.

Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи.

При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с:

· представлением владельца об имуществе (пользователя);

· рыночной средой;

· эксплуатацией имущества

В основе позиции, отражающей точку зрения владельца (пользователя) лежат следующие принципы:

· принцип полезности. Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей – экономических, личных и др.

· принцип замещения – максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление.

Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества.

· принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой:

· принцип зависимости – стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус – экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

· принцип соответствия – мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

· принцип предложения и спроса – цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда , когда между предложением и спросом устанавливается равновесие.

Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

· принцип конкуренции – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

· принцип изменения – отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки – фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:

· принцип остаточной продуктивности, которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля).

Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то тру, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.

Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

· принцип вклада. Вклад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Нпр.: Затраты на строительство бассейна – 15 000 д.е.

При наличии бассейна стоимость ОН – 1 160 000

Без бассейна – 1 140 000 д.е.

Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д.е., а затраты на него составляют 15 000 д.е., поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

· принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

· принцип сбалансированности состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

· принцип экономического размера – на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

· принцип экономического разделения – имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. Нпр:

· физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки.

· разделение по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

· разделение по праву пользования – ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества

· разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи

· разделение по залоговым правам – первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наиболее эффективного использования собственности- это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Он основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 3884; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/6-77940.html

Понятие «стоимость» в оценочной деятельности — Audit-it.ru

Стоимость объекта это

Л. Д. Ревуцкий, к.т.н.,с.н.с. (доцент по специальности) Член-корреспондент РАЕН Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»

г. Москва

Я не раз обращался к этой теме. Не могу не возвращаться к ней снова и снова, так как не видел и не вижу достижений в её освещении в соответствующей нормативно-правовой документации, а также в монографиях, учебниках, учебных пособиях и статьях по оценочной деятельности, так или иначе затрагивающих такую тему.

Рассматривая понятие стоимости, там, где возможно, стараюсь не забывать, что меня, как автора статьи, в первую очередь интересует стоимость предприятий, а не всеобъемлющее представление о стоимости. При этом, исхожу из признания того исторически сложившегося обстоятельства, что понятие стоимости принадлежит к классу существенно нечётких понятий.

Нельзя представить себе понятие стоимости в отрыве от понятия товара.

Стоимость имеют только товары, не товары стоимости не имеют.

Ниже приведены типичные и авторские понятия товара и стоимости.

Все продукты, вещи, результаты человеческого труда, полезные ископаемые, плоды природы, морей и океанов, рек и лесов, материальные и нематериальные активы, разнообразные виды недвижимости [ 1 ], движимого имущества и собственности, которые реально или потенциально могут быть или уже являются предметами-объектами предложения и спроса, т.е. объектами, а иногда и субъектами торговли (купли-продажи) либо обмена, называются товарами.

Примеры субъектов купли-продажи: представители ряда редких профессий рабочей силы, узкие специалисты, крупные режиссёры и дирижёры, профессиональные спортсмены особо коммерческих видов спорта, журналисты, проститутки и т.д.

Как известно, рабочая сила также является своеобразным товаром.

Не согласных с приведенным определением понятия товара, призываю дать своё собственное определение этого понятия и показать, чем оно лучше, точнее указанного выше.

Стоимость является расчётным показателем, расчётной характеристикой обменной экономической ценности товара до поступления его на соответствующий рынок купли-продажи.

Только после продажи товара конкретному покупателю становится известной его окончательная цена, которая, зачастую бывая договорной, т.е.

результатом соответствующего рыночного торга участников торговой сделки, может значительно, иногда в разы, отличаться от величины ранее установленной стоимости этого товара.

Следует иметь в виду, что стоимостеобразующим показателем расчётной стоимости товара, как правило, является соответствующий расчётный показатель его экономической, коллекционной, моральной, эстетической или духовной ценности.

В свою очередь, ценностеобразующим показателем расчётной ценности товара служит вполне конкретный показатель той или полезности этого товара для покупателя –реального либо потенциального выгодополучателя. Зачем приобретать товар, если он не принесёт покупателю ту или иную выгоду, не будет ему полезным по каким-то основаниям?

Ниже приведены наиболее распространённые определения понятия стоимости, почёрпнутые из словарей русского языка, интернета и из соответствующей нормативно-правовой документации.

Стоимость.

1) Выраженная в деньгах цена чего-л. или величина затрат на что-л. 2) Количество общественно необходимого труда, затраченного на производство товара и овеществленного в этом товаре (в политэкономии).

Современный толковый словарь русского языка Т.Ф. Ефремовой.

Стоимость.

1. В условиях товарного производства – определенное количество абстрактного труда, затраченного на производство товара и овеществленного в этом товаре.

«Величина стоимости определяется количеством общественно-необходимого труда или рабочим временем, общественно-необходимым для производства данного товара…» В.И. Ленин. 2. Цена, денежное выражение ценности вещи, товара. Д.Н.

Ушаков. Большой толковый словарь современного русского языка.

Стоимость – это количественная характеристика оценочно-обменных отношений. http://www.rutvet.ru/in-chto-takoe-stoimost-310.html

Стоимость.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства… Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. с дополнениями и изменениями по состоянию на 01.02. 2017 г. Примечание автора: рыночной стоимости объекта оценки, в отличие от его рыночной цены, в природе не существует, так как стоимость – показатель расчётный и не является предметом рыночного торга, а цена для экономически значимых объектов – показатель договорный (компромиссный), является результатом соответствующей рыночной торговой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2). Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).

Стоимость бизнеса. При определении стоимости бизнеса определяется наиболее вероятная расчетная величина, являющаяся денежным выражением экономических выгод от предпринимательской деятельности организации.

В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (в частности, прибыли) Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8).

Укажу также квазисинонимы (синонимов не знаю) слова «стоимость» из последней версии Большого русского словаря-справочника синонимов и квазисинонимов В.Н. Тришина (электронный адрес информации об этом словаре http://trishin.ru/left/dictionary/):

вага, достоинство, лэндинг, нетто-стоимость, оценка, расценка, реверсия, сверхстоимость, тариф, цена, ценность,

эстимейт.

Иные квазисинонимы слова «стоимость», взятые из других словарей русского языка: курс, ставка, себестоимость, достояние. Полагаю, что квазисинонимы стоимости: вага, лэндинг, реверсия и эстимейт не должны быть в словаре русского языка. Место этим словам в словаре иностранных слов.

Более правильно было бы называть приведенные выше квазисинонимы касающимися словами, как это принято у американцев, или же словами, имеющими парадигматическую связь с коренным словом, т.е. парадигматическими словами.

На этом обзор литературных источников по понятию стоимости закончу. Во множестве остальных материалов по нашей теме, как правило, приведены аналогичные определения понятия стоимости.

Непредвзятые осведомлённые читатели согласятся со мной, что в определениях понятия стоимости убедительной логики и прогресса никогда не было раньше, не наблюдается в настоящее время и скорее всего не будет в ближайшей перспективе.

По-видимому, многим участникам оценочной деятельности в стране и мире такая логика и такой прогресс в отношении понятия стоимости по ряду социально-психологических соображений не нужны.

Как следует из рассмотренных литературных источников, стоимость – это цена, затраты, ценность, общественно необходимый труд, рабочее время, количественная характеристика оценочно-обменных отношений, наиболее вероятная расчётная величина (не известно чего!), денежное выражение экономических выгод от предпринимательской деятельности и то, что определяется на основе ожидаемых будущих денежных потоков в результате деятельности организаций. Всего много и ничего стоящего. Интересно, что во многих перечисленных публикациях, в которых приведены определения понятия стоимости, не указаны синонимы и квазисинонимы к этому слову. Никогда не думал, что толковые словари современного русского языка по некоторым частям речи могут быть такими бестолковыми. Оказывается, что единицами измерения величины стоимости являются, помимо денежных единиц, единицы измерения затрат труда – человеко-часы и нормо-часы, единицы измерения рабочего времени, какие-то непонятные единицы измерения мистических оценочно-обменных отношений. Надо же было кому-то всю эту чушь безнаказанно придумывать, публиковать и внедрять в утверждаемую высокими органами власти действующую в настоящее время нормативно-правовую документацию. Возникает закономерный вопрос, как по таким определениям понятия стоимости можно разработать нормальную, рациональную, удобоваримую формулу, достоверный алгоритм для определения её величины по конкретным объектам оценки? Полагаю, что никак! Отсюда напрашивается грустный, печальный вывод: всё, что раньше оценивалось и сегодня оценивается как стоимость объекта оценки, на самом деле стоимостью не являлось и не является. Всё, что угодно – только не стоимость! При этом, речь зачастую может идти не только о миллионах и миллиардах рублей, но и тех же сумм в долларах США и в евро. Существующие определения понятия стоимости доходоприносящих товаров позволяют вместо показателей стоимости таких товаров злонамеренно порождать соответствующие химеры в угоду тех, которых это устраивает, но в ущерб государству и обществу, всему населению страны. Совершенно очевидно, что русскому языку не нужно иметь дубль слова «стоимость» под названием «цена» или «ценность», а словам «цена» и «ценность» иметь дубль этих слов под названием «стоимость». Тем более, что у всех этих слов-терминов, применительно, в частности, к доходоприносящим товарам, есть принципиально разные определения их понятий, все они являются совершенно разными экономическими показателями (расчётными – для ценностей и стоимостей, и расчётными либо договорными – для цен) таких товаров, и имеют абсолютно разные расчётные формулы для их определения. Здесь же отмечу, что ожидаемые будущие, дисконтируемые денежные потоки предприятия, ошибочно называемого бизнесом, никакого отношения к его стоимости не имеют. Эти потоки используют только для определения суммарного экономического эффекта хозяйственной деятельности объектов оценки за оставшийся период времени их использования по назначению вплоть до закрытия. В завершение статьи приведу на выбор специалистам оценки и её читателям два предлагаемых, на мой взгляд, сравнительно корректных, авторских определения понятия стоимости:

1. стоимость – это расчётный денежный эквивалент оцениваемого товара;

2. стоимость – это денежное выражение расчётной обменной экономической ценности товара.

Пример возможной формулы для расчёта стоимости предприятий методом доходного подхода к решению подобных оценочных задач представлен в публикации [ 2 ].

Существует множество видов стоимости: проектная, нормативная, фактическая, директивная, ликвидационная – с ограниченным временем экспозиции объекта оценки на рынке, стоимость сноса списанных с бухгалтерского баланса объектов капитального строительства, специальные стоимости (для налогообложения – кадастровая, для страхования, для целей залога) и др. Нетрудно заметить, что среди перечисленных видов стоимости нет рыночной и инвестиционной стоимостей. Сделано это преднамеренно: таких стоимостей практически нет в природе, так как формул и алгоритмов для их определения нет и разработать их невозможно.

Библиографические ссылки

Ключевые слова: стоимость, понятие, определение, товар, доходоприносящий товар, химеры стоимости, расчётная формула.

Аннотация

В статье рассмотрены существующие и предлагаемые определения понятия стоимости.

Особое внимание уделено конструктивной критике существующих словарных и стандартизированных определений этого понятия и указаны направления его рационализации.

То, что сегодня называют квазисинонимами слова «стоимость» на самом деле являются касающимися либо парадигматическими словами к этому слову.

Статья предназначена для тех, кто в теории и на практике решает задачи определения стоимости объектов оценки и для тех, кто интересуется проблемами оценочной деятельности в стране и в мире.

08 февраля 2017 г.

Леопольд Давидович, Независимый оценковед по вопросам методологии оценки стоимости предприятий

E-mail: rev_ld@mail.ru

P.S.

После написания этой статьи мне пришла в голову навязчивая идея предложить ведущим лингвистам страны рассмотреть вопрос о целесообразности создания словаря-справочника синонимов, омонимов, антонимов и паронимов, а также квазисинонимов, касающихся и парадигматических слов русского языка с включением в него или же без включения соответствующих иностранных слов. Не сомневаюсь, что такой словарь-справочник будет чрезвычайно полезен пишущей братии России и пишущим русскоязычным иностранцам.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/895554.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.